Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten

• Ausgleichsbeträge müssen von allen Grundstückseigentümern, Mit- oder Teileigentümern, Erben und Erbengemeinschaften und Eigentümern, deren Grundstück mit einem Erbbaurecht eines Dritten belastet ist, gezahlt werden. Die Zahlung des Ausgleichsbetrages wird für die Wertsteigerung von Grundstücken nur nach klassischem Verfahren verlangt. Dabei ist es unerheblich, ob der Eigentümer Fördermittel erhalten hat oder nicht. 
• Miteigentümer haften als Gesamtschuldner. Bei Wohnungs- und Teileigentum müssen die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer die Ausgleichsbeträge gemäß ihrem Anteil an dem Gesamteigentum zahlen.
• Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, muss der Grundstückseigentümer den Ausgleichsbetrag bezahlen. Bei der Festsetzung der Höhe ist das jeweilige Anteilsverhältnis maßgebend, das im Grundbuch eingetragen ist beziehungsweise sich aus der zu Grunde liegenden notariellen Urkunde ergibt.

Für die Ermittlung der Höhe des Ausgleichsbetrages bietet das Baugesetzbuch zwei Möglichkeiten:

• Bestimmung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung des jeweiligen Grundstückes (Regelverfahren) oder
• Umlage der Kosten für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sanierungsgebiet (vereinfachtes Verfahren).

Nachfolgend wird das Regelverfahren näher erläutert, da dies für die Sanierungsgebiete der Landeshauptstadt Dresden im Allgemeinen zur Anwendung kommt. Das vereinfachte Verfahren kann nur im Einzelfall unter bestimmten Voraussetzungen angewendet werden.

Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung des Grundstückes besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, den das Grundstück hätte, wenn keine Sanierung durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, den das Grundstück nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen hat (Endwert).

Stichtag ist dabei der Tag, an dem das Sanierungsverfahren beendet ist und die Sanierungssatzung durch den Stadtrat aufgehoben wird.

Die jeweilige Grundstücksfläche stellt die Bemessungsgrundlage für den grundstücksbezogenen Ausgleichsbetrag dar. Die Berechnung erfolgt individuell für jedes Grundstück über einen unabhängigen Gutachter bzw. den unabhängigen Gutachterausschuss. 

Der Ausgleichsbetrag bezieht sich nur auf den erhöhten Wert des Grundstückes. Allgemeine Bodenwerterhöhungen oder auch -minderungen und solche, die der Eigentümer aufgrund eigener zulässiger Aufwendungen bewirkt hat, sind nicht Bestandteil des Ausgleichsbetrages. Verkehrswertveränderungen des bebauten 
Grundstückes aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen werden also nicht berücksichtigt.

Für die Erhebung des Ausgleichsbetrages gibt es zwei Verfahrenswege: 

• nach Abschluss des Sanierungsverfahrens im Gebiet per Bescheid bzw.
• während der Durchführung der Sanierungsmaßnahme als vorzeitige Ablösung.

Grundsätzlich ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung, das heißt nach Aufhebung der Sanierungssatzung, zu entrichten. 

In diesem Fall wird der Ausgleichsbetrag durch einen Bescheid der Landeshauptstadt Dresden erhoben. Der damit festgesetzte Ausgleichsbetrag ist dann in der Regel innerhalb eines Monats zu zahlen.

Soweit die Zahlung der Ausgleichsbeträge vom Finanzamt nicht als Anschaffungs- oder Herstellungskosten eingestuft werden, können Ausgleichsbeträge als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgesetzt werden.

Dem zuständigen Finanzamt ist dafür eine Bescheinigung der Stadt über sanierungsrechtliche Ausgleichs- oder Ablösungsbeträge vorzulegen. Diese Bescheinigung erhält der Eigentümer beim zuständigen Sachbearbeiter Ausgleichsbeträge der einzelnen Sanierungsgebiete.

Dieser Hinweis ist unverbindlich und eine allgemeine Information. Da im steuerrechtlichen Sinne keine Gewähr auf Vollständigkeit und Richtigkeit übernommen werden kann, ist es ratsam, einen Steuerberater bzw. das zuständige Finanzamt zu konsultieren.

Der Ausgleichsbetrag kann bereits vor Abschluss der Sanierung vorzeitig abgelöst werden (§ 154 Abs. 3 BauGB). 

Die Landeshauptstadt Dresden bietet jedem Eigentümer in Sanierungsgebieten den Abschluss einer so genannten Ablösungsvereinbarung an. Dabei handelt es sich um eine zwischen Stadt und Eigentümer einvernehmlich getroffene, umfassende abschließende Regelung.

Folgende Vorteile ergeben sich bei vorzeitiger Ablösung: 

• Ist der Betrag endgültig und vollständig abgelöst, erfolgt nach Abschluss der Sanierung keine erneute Berechnung oder Nachzahlung. Es wird Rechtssicherheit für beide Parteien geschaffen.
• Der Eigentümer kann selbst entscheiden, wann er den Ausgleichsbetrag steuerlich absetzen will. 
• Es ist eine bessere finanzielle Kalkulation für Investoren gegeben. 
• Der Ausgleichsbetrag bei vorzeitiger Ablösung wird direkt im betroffenen Sanierungsgebiet in voller Höhe unmittelbar für öffentliche Maßnahmen zur Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität eingesetzt. Bei Festsetzung des Ausgleichsbetrages nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) 
  müssen von diesem Betrag 1/3 an den Bund und 1/3 an den Freistaat Sachsen abgeführt werden, die verbleibenden 1/3 werden für Ausgaben im gesamten Haushalt der Landeshauptstadt Dresden eingesetzt.
• Da es sich hierbei um eine freiwillige Vereinbarung handelt, können flexible Zahlungszeiten vereinbart werden.
• Für die Stadt besteht ein geringerer Verwaltungsaufwand (im Vergleich zur Erhebung des Ausgleichbetrages mit Bescheiden nach Aufhebung der Sanierungssatzung).

Baugesetzbuch

Das Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBI. I S. 2414), das zuletzt durch das Gesetz vom 08.08.2020 (BGBL. I S. 1728) m.W.v. 14.08.2020 geändert wurde, ist die Grundlage für das Erheben der Ausgleichsbeträge. Die wichtigsten Passagen sind auszugsweise nachfolgend aufgeführt.

• § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers
  • (1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend 
    ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. ...
  • (2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).
  • (2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist;...
  • (3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.
  • (4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Abs. 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. [...]
  • (5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. ...
  • (6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.