Immobilienmarkt in Dresden hat die Talsohle verlassen

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden informiert über Preis- und Umsatzentwicklungen des Immobilienmarktes im ersten Halbjahr 2024. Klara Töpfer, Vorsitzende des Gutachterausschusses und Leiterin des Amtes für Geodaten und Kataster, sagt zur aktuellen Situation: „Im ersten Halbjahr 2024 wurden 2.113 Immobilien in Dresden gehandelt, deutlich mehr als die 1.305 Transaktionen im ersten Halbjahr 2023. Nachdem 2023 ein drastischer Rückgang eingetreten war, scheint die Talsohle durchschritten. Die Kaufpreise der einzelnen Teilmärkte entwickelten sich differenzierter. Preisnachlässe wurden im individuellen Wohnungsbau festgestellt, während Geschossbau und Wohnungseigentum preisstabil waren. Eindeutige Tendenzen zur Preisentwicklung unbebauter Grundstücke lassen sich aufgrund der geringen Anzahl an Kaufverträgen nicht feststellen. Insgesamt deutet sich an, dass die noch bis vor kurzem vorherrschenden Unsicherheiten das Marktgeschehen nicht mehr dominieren und sich der Markt auf die geänderten Rahmenbedingungen eingestellt hat. Für die Zukunft bleibt abzuwarten, ob neben steigenden Transaktionszahlen eine Stabilisierung des Preisniveaus in allen Teilmärkten eintritt.“

Grundstücksverkehr insgesamt

Der Gutachterausschuss erfasste im ersten Halbjahr 2.113 Immobilienübergänge mit einem Volumen von rund 684 Millionen Euro (erstes Halbjahr 2023: 1.305 Immobilienübergänge mit rund 500 Millionen Euro Umsatz). Mit 1.845 Kaufverträgen und einem Umsatz von rund 658 Millionen Euro hat sich die Anzahl und der Geldumsatz der im Folgenden betrachteten Teilmärkte Bauland, bebaute Grundstücke und Wohnungseigentum um 75 Prozent bzw. um 40 Prozent erhöht. Die aktuellen Transaktionszahlen sind vergleichbar mit 2020. Der Geldumsatz bewegt sich in der Größenordnung des ersten Halbjahres 2017.

Bauland

Die Anzahl der Kaufverträge für Baugrundstücke ist im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 von 34 auf 52 gestiegen. Damit konnte der Trend durchbrochen werden, dass immer weniger Baugrundstücke gehandelt werden. Dies betraf allerdings nicht den individuellen Wohnungsbau. 
Baugrundstücke für freistehende Einfamilienhäuser wurden im ersten Halbjahr 2024 zu durchschnittlich 345 Euro pro Quadratmeter gehandelt (Median: 295 Euro pro Quadratmeter). Eine verlässliche Aussage zur Preisentwicklung ist aufgrund der geringen Vertragszahl, der Verteilung im Stadtgebiet sowie der stark differierenden Kaufpreise nicht möglich.  
Baugrundstücke für Geschossbauten und geschäftliche bzw. gewerbliche Zwecke wurden im ersten Halbjahr 2024 in geringem Umfang gehandelt. Die wenigen vorhandenen Kauffälle wurden zu durchschnittlich 645 Euro pro Quadratmeter veräußert (Median: 565 Euro pro Quadratmeter). Auch in diesem Teilmarkt sind belastbare Aussagen zur Preisentwicklung aufgrund der geringen Kaufvertragsanzahl nicht möglich.

Bebaute Grundstücke

Im Teilmarkt bebauter Grundstücke konnte ein verstärkter Handel festgestellt werden. Die Anzahl registrierter Kaufverträge stieg gegenüber dem ersten Halbjahr 2023 um rund 52 Prozent von 215 auf 327. Dennoch konnte der Geldumsatz nicht ganz die Höhe des ersten Halbjahres 2023 erreichen und sank von 295 Millionen Euro auf rund 288 Millionen Euro. Dass trotz gestiegener Transaktionszahlen der Geldumsatz gesunken ist, liegt am Fehlen von Paketverkäufen mit hohem Geldumsatz.
Für freistehende Einfamilienhäuser wurden – abhängig vom Gebäudezustand und der Lage – Preise zwischen 640 Euro und 7.700 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Der Durchschnittspreis lag für das erste Halbjahr 2024 bei 3.315 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Median: 3.140 Euro pro Quadratmeter). Im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2023 entspricht dies einer Minderung des Durchschnittspreises um rund 10 Prozent. 
Im Teilmarkt der Geschossbauten (Mehrfamilien- bzw. Wohn- und Geschäftshäuser, überwiegend Wohnen) wurden für Bestandsobjekte bis Baujahr 2022 durchschnittlich 1.800 Euro pro Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche gezahlt. Im zweiten Halbjahr 2023 lag dieser Wert bei 1.825 Euro pro Quadratmeter, was nahezu dem aktuellen Wert entspricht.

Wohnungseigentum

Im Teilmarkt der Eigentumswohnungen erfasste der Gutachterausschuss 1.466 Kaufverträge. Bezogen auf das Vorjahreshalbjahr entspricht dies einer Steigerung um über 80 Prozent. Davon wiederum waren rund 85 Prozent (1.244) Weiterverkäufe. Im Teilmarkt der erstverkauften Neubaueigentumswohnungen wurden durch den Gutachterausschuss 121 Kaufverträge registriert. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 wurden 75 Neubaueigentumswohnungen mehr verkauft.  
Bei Erstverkäufen von Neubaueigentumswohnungen betrug der durchschnittliche Kaufpreis 5.660 Euro pro Quadratmeter und lag damit rund vier Prozent unter dem Wert des zweiten Halbjahres 2023, in dem der Quadratmeterpreis bei 5.865 Euro lag. Für sanierte Wohnungen, die erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft wurden, konnten lediglich acht Kauffälle für Preisauswertungen herangezogen werden. Mit 5.755 Euro kostete der Quadratmeter Wohnfläche genauso viel wie im zweiten Halbjahr 2023. 
Im Weiterverkauf wurden durchschnittlich rund 2.590 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, also ungefähr so viel wie im zweiten Halbjahr 2023 (2.620 Euro pro Quadratmeter), gezahlt.

Fazit:

Im ersten Halbjahr 2024 hat sich gezeigt, dass der Immobilienmarkt wieder an Fahrt aufgenommen hat und die Anzahl an Transaktionen gestiegen ist. Inwieweit die Preise bereits ihren „Boden“ gefunden haben, bleibt abzuwarten und ist von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und dem allgemeinen Zinsniveau abhängig.  
Der Gutachterausschuss wird das Marktgeschehen weiterhin beobachten und mit dem nächsten Grundstücksmarktbericht 2025 die Öffentlichkeit informieren.
Der Halbjahresbericht 2024 ist auf www.dresden.de/gutachterausschuss unter der Rubrik Grundstücksmarktbericht ab Donnerstag, 29. August 2024, einsehbar und steht gebührenfrei zum Download zur Verfügung.