Grundstücksmarktbericht 2011: Dresden bleibt begehrter Wohn- und Wirtschaftsstandort

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt Dresden veröffentlicht den alljährlichen Grundstücksmarktbericht mit der statistischen Auswertung der Immobilienverkäufe aus dem  Zeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2011. Neben den vor einem Jahr zum Stichtag 1. Januar 2011 veröffentlichten Bodenrichtwerten gibt der Marktbericht einen umfassenden Überblick zur Situation des Dresdner Immobilienmarktes und stellt verschiedene Marktsegmente detailliert vor.

Von den Auswirkungen der Eurokrise, dem unsicheren Kapitalmarkt und der damit verbundenen Kapitalflucht in Sachwerte ist die Immobilienwirtschaft in Dresden positiv beeinflusst wurden. Dresden hat sich somit auch im letzten Jahr als begehrter Wohn- und Wirtschaftsstandort mit guten Entwicklungschancen bestätigt.

In der Landeshauptstadt Dresden wechselten im Jahr 2011 rund 6500 Immobilien (+ 18 Prozent im Vorjahresvergleich) für insgesamt 1,15 Milliarden Euro (+ zwei Prozent) den Eigentümer. Damit wurde das Niveau vor der Kapitalmarktkrise erreicht bzw. überschritten.

In der nachfolgenden Übersicht ist die Entwicklung der Transaktionen der letzten drei Jahre dargestellt:

Unbebaute Grundstücke

Der Markt von unbebauten Grundstücken war stabil, wobei der individuelle Wohnungsbau mit Bauplätzen für freistehende Einfamilienhäuser dominierte. Im Berichtsjahr wurden in vielen Gemarkungen Bauplätze des individuellen Wohnungsbaus gehandelt, am zahlreichsten in Stadtrandlagen (z. B. Weißig, Gompitz, Nickern) und Strehlen.

Für erschließungsbeitragsfreie Bauflächen in guten und mittleren Lagen, einschließlich Neubaustandorten in dörflichen Lagen  wurden folgende durchschnittliche Preise gezahlt:

	Freistehendes Einfamilienhaus	Doppelhaushälfte
Gesamtkaufpreis	80 000 Euro	60 000 Euro
Preis pro m² Grundstücksfläche	145 Euro/m²	150 Euro/m²

In guten innerstädtischen Lagen wechselten die Bauplätze durchschnittlich für 195 Euro pro Quadratmeter den Eigentümer. Das bedeutet einen Preisanstieg von 18 Prozent gegenüber 2010. Für mittlere und dörfliche Lagen wurden im Schnitt 30 Prozent weniger (135 Euro pro Quadratmeter) gezahlt.

Die Anzahl der Transaktionen von Baugrundstücken mit geschäftlicher Nutzung stieg von 2010 zu 2011 um 40 Prozent, wobei der Flächen- und Geldumsatz sich fast verdoppelte.

Bauplätze für Geschosswohnungsbau wurden überwiegend zur Aufteilung in Wohneigentum erworben, besonders in preisintensiveren Lagen.

Bebaute Grundstücke

Bei den bebauten Grundstücken war der individuelle Wohnungsbau das gefragteste Marktsegment. In der Tabelle sind die gezahlten Durchschnittspreise in Abhängigkeit von lage- und objektspezifischen Merkmalen dargestellt: 

Wohnlage	Gute Wohnlage		Mittlere Wohnlage
Gebäudezustand und Restnutzungsdauer (RND)	teilsaniert                              RND 11 bis 25 Jahre	Neubau  RND > 70 Jahre	teilsaniert                              RND 11 bis 25 Jahre	Neubau  RND > 70 Jahre
Art der individuellen Wohnbebauung und  Grundstücksgröße	Kaufpreis pro m² Wohnfläche Euro/m²  (gerundet)
Ein- u. Zweifamilienhäuser incl. Villa, > 1000 m²	1525	2840	940	1990
Ein- u. Zweifamilienhäuser incl. Villa, ≤ 1000 m²	1300	2140	1100	2380
Doppelhaushälften und Reihenendhäuser	1520	1920	1060	2210
Reihenmittelhäuser Grundstücksgrößen im Mittel 450 m²	1000	1800	1200	1870

Annähernd die Hälfte der Eigentumswechsel von bebauten Grundstücken des Geschosswohnungsbaus betrafen denkmalgeschützte Objekte bzw. Häuser in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten. Insbesondere für Kapitalanleger sind diese Objekte zwecks Steuerabschreibungen begehrt.

Den größten Anteil der Transaktionen mit fast 70 Prozent hatte wiederum das Marktsegment des Sondereigentums (Wohnungs- und Teileigentum).

Bei 30 Prozent davon handelte es sich um Erstverkäufe (erstmalige Veräußerungen), die Weiterverkäufe (weitere Veräußerungen) nahmen fast einen Anteil von 70 Prozent ein. Der Weiterverkauf von Wohneigentum stieg zum Vorjahr um 66 Prozent.

Bei den Erstverkäufen mit den Bau- oder Sanierungsjahren nach 2007 lag das durchschnittliche Preisniveau bei 2400 Euro pro Quadratmeter. Weiterverkäufe wurden im Schnitt zu 1200 Euro pro Quadratmeter gehandelt und liegen bei etwa 50 Prozent des Preises von Erstverkäufen.

In den anschließend beispielhaft aufgeführten Gemarkungen wurden im Jahr 2010/2011 folgenden Erstverkaufspreise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt (Spannweiten und Mittelwerte):

Hinweise zur Darstellung: Eine Darstellung erfolgt ab drei Kauffälle, Zahlen in Rot umfassen weniger als sechs Kauffälle, gerundet auf Zehner.

Neubau				sanierte Umwandlung von Altbauten
Gemarkung	2011		2010	2011		2010
	Spanne	Ø	Ø	Spanne	Ø	Ø
Blasewitz	2070-3840	3140	2730	-	-	2150
Striesen	1860-3140	2410	2240	1870-4400	3170	3000
Neustadt	1910-2970	2350	2290	1740-4420	2280	2320
Pieschen	-	-	-	1900-2560	2280	2210

Weiterverkäufe von Wohnungseigentum

Bei Weiterverkäufen von Wohnungseigentum der Vertragsjahre  2010/2011 wurden folgende Durchschnittspreise festgestellt:

Hinweise zur Darstellung: Eine Darstellung erfolgt ab drei Kauffälle, Zahlen in Rot umfassen weniger als sechs Kauffälle, gerundet auf Zehner.

Wohnlage	Baujahre
	1870-1920 saniert (Euro/m²)	1921-1945 saniert (Euro/m²)	1946-1970 saniert (Euro/m²)	1971-1989 saniert (Euro/m²)	1990-1999 (Euro/m²)	ab 2000 (Euro/m²)
sehr gut	1700	-	-	-	1670	1800
gut	1410	1450	1090	970	1280	2020
mittel	1150	980	980	940	1070	-
einfach	940	700	-	-	910	-
Summe	1250	1080	1030	950	1180	1900

Ausblick 2012

Der Gutachterausschuss geht von einem guten Jahr für die Immobilienwirtschaft aus. Einheimische Wohnimmobilien werden in Zeiten von steigenden Bevölkerungszahlen, Mieten, niedrigen Zinsen und turbulenten Kapitalmärkten weiterhin eine starke Nachfrage erfahren. Mit erheblichen Änderungen des Preisniveaus rechnet der Gutachterausschuss nicht.

Umfangreichere Aussagen zu Kaufpreisen Dresdner Immobilien sind im Marktbericht nachzulesen und können als CD-Rom oder Pdf-Datei im Kundenservice des Städtischen Vermessungsamtes direkt oder unter www. dresden.de/online-shop käuflich zu 50 Euro erworben werden. Weitere Aussagen zu Kaufpreisen Dresdner Immobilien, können als Auszug aus der Kaufpreissammlung angefordert werden.

Abholung und Versand der Bodenrichtwertkarten und des Grundstücksmarktberichtes 

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Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gibt ausschließlich schriftliche Auskünfte (kostenpflichtig) zu Bodenrichtwerten, zur Bewertung erforderlicher Daten und erteilt Auszüge aus der Kaufpreissammlung. Sollte eine schriftliche Auskunft benötigt werden, ist sie bei der Landeshauptstadt Dresden, Städtisches Vermessungsamt, Abteilung Grundstückswertermittlung, PF 12 00 20, 01001 Dresden bzw. E-Mail: vermessungsamt-gwe@dresden.de zu beantragen, Antragsformulare stehen bereit unter:

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