Neue Bodenrichtwertkarte und aktueller Grundstücksmarktbericht für Dresden veröffentlicht

Der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in der Landeshauptstadt Dresden veröffentlicht die aktuelle Bodenrichtwertkarte und den Grundstücksmarktbericht zum Stichtag 1. Januar 2011.

Bodenrichtwertkarte 1. Januar 2011 (Berichtszeitraum 2009/2010)

Erstmalig ermittelte der Gutachterausschuss für Baulandflächen flächendeckend für das Dresdner Stadtgebiet zonale Bodenrichtwerte. Auf Grundlage der neuen Regelungen im BauGB werden anstelle der bisher lagetypischen Bodenrichtwerte nun zonale, innerhalb eines abgegrenzten Gebiets ermittelte, Bodenrichtwerte ausgegeben. Diese bundesweite Umstellung hat das Ziel, dass Bodenrichtwerte flächendeckend vorliegen und genutzt werden können. Neben einer veränderten Darstellung im Kartenwerk erhöhte sich die Anzahl der ermittelten Bodenrichtwerte von rund 600 auf rund 900. Die Bodenrichtwerte wurden auf der Grundlage der gezahlten Kaufpreise ermittelt. Der Gutachterausschuss erhält per Gesetz Abschriften von allen Immobilienkaufverträgen in Dresden. Diese Verträge werden unter Beachtung der grundstücksbezogenen Eigenschaften, wie Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Zuschnitt und Größe zusammengefasst. Für die aktuelle Bodenrichtwertkarte wurde die Kaufpreissammlung, über die nur der Gutachterausschuss verfügt, ausgewertet.

Die Bodenrichtwerte veränderten sich im Vergleich zum Stichtag 1. Januar 2009 differenziert. Die Abweichungen sind nicht nur marktabhängig, sondern auch durch die jeweilige Lage und typische Nutzbarkeit der Grundstücke bedingt. Eine Veränderung in den durchschnittlichen Werten ergibt sich in dem Vergleich 2011 zu 2009 häufig aus dem Übergang von lagetypischen Bodenrichtwerten zu zonalen Bodenrichtwerten.

Der individuelle Wohnungsbau ist in Dresden ein gefragtes Marktsegment. Geringe Baulandpreise sind vor allem in den alten Dorflagen mit ländlicher Struktur, wie z. B. in Schönborn und Leuteritz mit 20 Euro pro Quadratmeter zu finden. Begehrt sind u. a. Lagen in der Gartenstadt Hellerau und in Loschwitz. Für Reihenhausstandorte wurden Bodenrichtwerte, von im Mittel rund 175 Euro pro Quadratmeter festgestellt.

Im Geschosswohnungsbau registrierte der Gutachterausschuss im Jahr 2010 ein verstärktes Interesse. Die Preisentwicklung ist nach Lagen differenziert verlaufen, wobei sich der durchschnittliche Bodenwert über das gesamte Stadtgebiet betrachtet, nicht signifikant veränderte.

Für produzierendes und tertiäres Gewerbe (Handel, Dienstleistungen) ist ein Bodenrichtwertmittel von rund 70 Euro pro Quadratmeter ableitbar. Es liegt damit in der gleichen Größenordnung wie im vorangegangenen Berichtszeitraum. Die Spannbreite liegt zwischen 25 Euro pro Quadratmeter (z. B. in Rossendorf) und 140 Euro pro Quadratmeter (z. B. Altstadt II).
Das Marktgeschehen im Segment der Mischnutzung (Büro- und Geschäftshäuser) konzentrierte sich nicht nur auf innerstädtische Lagen, wobei in der City die höchsten Preise zu verzeichnen sind.
Das Bodenrichtwertniveau für landwirtschaftlich und gärtnerisch genutzte Grundstücke bestätigte sich im Allgemeinen.
In der nachfolgenden Übersicht sind die Veränderungen der Bodenrichtwerte für Wohnbaulandflächen im Vergleich zur vorangegangenen Bodenrichtwertkarte sowie die jeweiligen Eckwerte in den Ortsämtern sowie Ortschaften dargestellt. Zu beachten ist die Umstellung von lagetypischen auf zonale Bodenrichtwerte, wodurch ggf. erstmalig für Gebiete Richtwerte ermittelt werden, die die statistischen Werte beeinflussen.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für unbebaute, lastenfreie Grundstücke unter Berücksichtigung maßgebender wertbeeinflussender Merkmale, wie z. B. die Lage des Grundstückes und die Art und Größe der Bebauung. Werden die rein mathematischen Mittel der Bodenrichtwerte betrachtet, ist zu berücksichtigen, dass der Wegfall bzw. das Hinzufügen von Richtwerten die Mittelwerte verändern können, ohne dass die allgemeine Bodenwertentwicklung ausgedrückt wird. Die Bodenrichtwerte besitzen keine bindende Wirkung und ersetzen nicht die sachverständige Beurteilung des Einzelfalls. Die Gesamtheit der wertbeeinflussenden Umstände bei einem speziellen Objekt wird nur durch ein Verkehrswertgutachten erfasst.

Informieren kann man sich über die Bodenrichtwerte im Internet auf dem Themenstadtplan unter www.dresden.de/bodenrichtwerte, in allen Bürgerbüros und Ortsämtern. Im Kundenservice des Städtischen Vermessungsamtes, besteht darüber hinaus die Möglichkeit, zu den Öffnungszeiten, auch die besonderen Richtwertkarten z. B. aus den förmlich festgelegten Sanierungsgebieten, aller Stichtagen, einzusehen.

Grundstücksmarktbericht 1. Januar 2011 (Berichtszeitraum 2010)

Der Gutachterausschuss zur Ermittlung von Grundstückswerten in der Landeshauptstadt Dresden veröffentlicht den neuen Grundstücksmarktbericht. Die detaillierte Analyse des Dresdner Immobilienmarktes 2010 bietet gemeinsam mit der Bodenrichtwertkarte eine neutrale und umfassende Informationsquelle für alle am Dresdner Markt Interessierten.

Dem Gutachterausschuss werden von den Notaren die abgeschlossenen Kaufverträge über Immobilien zur Kenntnis gegeben. Der Marktbericht kann deshalb realitätsnah standortübliche Werte widerspiegeln. Der Bericht beinhaltet neben Umsatzangaben vor allem die Preisentwicklung der Grundstücke. Er gibt einen Überblick wie viel Geld für Bauplätze, Eigenheime, Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen im Jahr 2010 in Dresden ausgegeben wurde. Für einige Objektarten, wie z. B. Wohnungseigentum, sind neben den Mittelwerten auch die minimal und maximal gezahlten Kaufpreise im Jahr 2010 aufgeführt. Bewertungssachverständigen bietet der Bericht Angaben zu dresdentypischen Koeffizienten.

In der Landeshauptstadt Dresden wechselten im Jahr 2010 rd. 5400 Immobilien (plus 14 Prozent im Vorjahresvergleich) für insgesamt 1,1 Milliarden Euro (plus 51 Prozent) den Eigentümer, womit wieder das Niveau des Jahres 2008 erreicht wurde.
Auf das allgemeine Preisniveau hat die Umsatzsteigerung keine signifikanten Auswirkungen. Die Preise sind in guten Lagen seit Jahren stabil. Einfamilienhausbauplätze wechselten in guter und mittle-rer Lage im alten Stadtgebiet Dresden zu 150 Euro pro Quadratmeter den Eigentümer. Ein Preisanstieg (i. M. plus 15 Prozent) ist bei Eigenheimen mit den Baujahren ab 2010 in guter und mittlerer Lage zu verzeichnen: Freistehendes Einfamilienhaus: 285 000 Euro; Reihenendhaus: 240 000 Euro; Reihenmittelhaus: 235 000 Euro.

Annähernd die Hälfte der Eigentumswechsel von Geschosswohnungsbauten betrafen denkmalgeschützte Objekte bzw. Häuser in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten, die für Investoren attraktive steuerliche Rahmenbedingungen bieten.

Den größten Anteil am Gesamtumsatz (Anzahl) mit 61 Prozent hatte wiederum das Marktsegment des Sondereigentums (Wohnungs- und Teileigentum). Mehr als die Hälfte davon waren Weiterverkäufe. Das Preisniveau entwickelte sich differenziert. Gestiegenen Preisen im Erstverkauf Neubau in sehr guten und mittleren Lagen stehen z. B. geringere Durchschnittspreise bei sanierten Umwandlungen in einfachen Lagen beim Weiterverkauf gegenüber.

Die Immobilienwirtschaft in Dresden hat die Auswirkungen der Finanzkrise überwunden, signifikante Preisänderungen registrierte der Gutachterausschuss nicht. Investitionen wurden von vergleichsweise günstigen Finanzierungsbedingungen und Konjunkturpaketen begleitet. Der individuelle Wohnungsbau, Sondereigentum und die Lageabhängigkeit bei steigender Objektqualität sind tragende Säulen auf dem Dresdner Markt.

Ausblick 2011

Die Entwicklung des Immobilienmarktes für 2011 hängt mit den Konsequenzen der wirtschaftlichen und finanziellen Verwerfung aus der Euro-Krise zusammen. Bei den zu erwartenden Entwicklungen der Preise für Energie, Rohstoffe, dem Auslaufen von Konjunkturpaketen, Inflationssorgen und der geschätzten Kaufkraftentwicklung muss damit gerechnet werden, dass sich die Umsatzsteigerung des letzten Zeitraumes nicht analog fortsetzt. Daraus resultierend ist eine weiterhin verhaltene Nachfrage der gewerblichen Objekte und Geschäftshäuser zu erwarten.

Andererseits schaffen niedrige Zinssätze Anreize zur Investition in Immobilien. Unter Berücksichtigung der demografischen Voraussagen, die für Dresden eine anhaltende Zuwanderung prognostizieren, wird die Nachfrage nach Wohnimmobilien durch Eigennutzer nicht nachlassen, auch unter dem Blickwinkel sinkenden Wohnungsleerstandes und steigender Mieten.

Im ersten Quartal 2011 übersteigt die Nachfrage das Angebot, auch sogenannte Ladenhüter gewinnen an Interesse. Eine hohe Beachtung finden Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau und sanierte Objekte des Geschosswohnungsbaus.

Der Gutachterausschuss erwartet weitere Differenzierungen bezüglich Lage und Ausstattung beim individuellen Wohnungsbau und Wohnungseigentum, außerdem eine verstärkte Konzentration auf innerstädtisches Wohnen. Erste Anzeichen für die Wiederbelebung des Mietwohnungsbaus in Dresden sind erkennbar.

Umfangreichere Aussagen zu Kaufpreisen Dresdner Immobilien sind im Marktbericht nachzulesen.

Abholung der Bodenrichtwertkarten und des Grundstücksmarktberichtes: World Trade Center, Dresden, Ammonstraße 72, Städtisches Vermessungsamt, Kundenservice im Zimmer 2852.

Versand der Bodenrichtwertkarten und des Grundstücksmarktberichtes über Landeshauptstadt Dresden, Städtisches Vermessungsamt, PF 12 00 20 in 01001 Dresden, Telefax (03 51) 4 88 39 64, E-Mail: vermessungsamt-ks@dresden.de und Internet (siehe unten).

Kosten

Bodenrichtwertkarte gesamt Dresden (digital oder analog): 100 Euro
Bodenrichtwertkarten 4-Teile, analog je Kartenteil: 30 Euro.
Grundstücksmarktbericht digital: 40 Euro
Bodenrichtwertkarte und Marktbericht gesamt Dresden digital: 125 Euro

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gibt ausschließlich schriftliche Auskünfte (kostenpflichtig) zu Bodenrichtwerten, zur Bewertung erforderlicher Daten und erteilt Auszüge aus der Kaufpreissammlung. Sollte eine schriftliche Auskunft benötigt werden, ist sie bei der Landeshauptstadt Dresden, Städtisches Vermessungsamt, Abteilung Grundstückswertermittlung, PF 12 00 20 in 01001 Dresden bzw. E-Mail: vermessungsamt-gwe@dresden.de (Antragsformulare siehe unten - Anliegen im Rathaus Online) zu beantragen.

Weitere Aussagen zu Kaufpreisen Dresdner Immobilien, können als Auszug aus der Kaufpreissammlung angefordert werden.

Ausführlichere Informationen mit Grafiken und Tabellen finden Sie in der folgenden Datei: