Grundstücksmarktbericht 1. Januar 2010 erschienen

In der Landeshauptstadt Dresden wechselten im Jahr 2009 rund 4800 Immobilien (–12 Prozent im Vorjahresvergleich) für insgesamt 745 Millionen Euro (–35 Prozent) den Eigentümer. Damit wurde das Niveau der Jahre 2000 bis 2005 erreicht. Bei einer Betrachtung ab 1999 und der Bereinigung um die Ausnahmejahre 2006 bis 2008, in denen viele institutionelle Anleger aus finanzstrategischen Gründen, vor allem auch in hochpreisigen Lagen investiert haben, relativiert sich der Umsatzrückgang deutlich.

Die Erwerbszahlen verringerten sich 2009 im Vergleich zum Vorjahr in einzelnen Bereichen deutlich, wie auf dem Teilmarkt des Sondereigentums um 13 Prozent und auf dem Teilmarkt der bebauten Grundstücke um 14 Prozent. Nur der Erwerb von Bauland für den individuellen Wohnungsbau blieb nahezu konstant. Eigentumswechsel in Form von Zwangsversteigerungen betrafen 6 Prozent der Verträge des Berichtsjahres, auch in diesem Segment verringerte sich die Zahl der Zuschlagsbeschlüsse im Vorjahresvergleich (-14 Prozent). Bei bebauten Grundstücken lagen die Zwangsversteigerungserlöse bei durchschnittlich 59 Prozent vom Sachwert.

Auf das allgemeine Preisniveau hat der Umsatzrückgang keine signifikanten Auswirkungen. Die Preise sind in guten Lagen seit Jahren stabil, besonders im individuellen Wohnungsbau. Wie im Vorjahr wechselten Einfamilienhausbauplätze in guter und mittlerer Lage zu 135.Euro/Quadratmeter den Eigentümer. Ein leichter Preisanstieg (im Mittel + 5 Prozent) ist bei Eigenheimen mit Baujahren ab 2009 in guten und mittleren Wohnlagen zu verzeichnen.

Annähernd die Hälfte der Eigentumswechsel von Geschosswohnungsbauten betrafen denkmalgeschützte Objekte bzw. Häuser in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten, die für Investoren attraktive steuerliche Rahmenbedingungen bieten. Den größten Anteil am Gesamtumsatz (Anzahl) mit 59 Prozent hatte wiederum das Marktsegment des Wohnungs- und Teileigentums. Mehr als die Hälfte davon waren Weiterverkäufe. Das Preisniveau entwickelte sich differenziert. Gestiegenen Preisen beim Wohnungseigentum im Erstverkauf Neubau in guten und mittleren Lagen stehen geringere Preise bei sanierten Umwandlungen in guten Lagen gegenüber. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise unvermieteter Wohnungen in Geschossbauten mittlerer und guter Wohnlagen erreichten im Weiterverkauf rund die Hälfte des Preises von erstverkauften Neubauten bzw. sanierten Wohnungen. Während in guter Wohnlage erstverkaufte sanierte Wohnungen der Baujahre 1880–1920 im Mittel um 2700 Euro/Quadratmeter gehandelt wurden, wechselten ab 2006 erstellte Eigentumswohnungen für 2360 Euro/Quadratmeter den Eigentümer. Erwerber sind neben Eigennutzern weiterhin (private) Kapitalanleger, die eine Immobilie als solide Wertanlage, auch zur Altersvorsorge, sehen. In den anschließend beispielhaft aufgeführten Gemarkungen wurden im Jahr 2009 die folgenden Erstverkaufspreise in Euro/Quadratmeter Wohnfläche gezahlt (Spannweiten und Mittelwerte).

 

Ausblick 2010 Eine plausible Abschätzung der Entwicklung des Immobilienmarktes für 2010 gestaltet sich schwierig. Nach einem von der globalen Finanzkrise geprägten Zeitraum, belastet die wohl andauernde Euro-Schwäche erneut die Konsolidierung der Märkte. Resultierend daraus ist eine verhaltene Nachfrage im Bereich der gewerblichen Objekte und Geschäftshäuser zu erwarten. Andererseits schaffen niedrige Zinssätze für Fremdkapital Anreize zur Investition in Immobilien, auch unter dem Gesichtspunkt der Umschichtung von Geldvermögen in Sachwerte (Angst vor inflationären Tendenzen). Diese Anreize werden jedoch durch hohe Anforderungen der Immobilienfinanzierer an das einzusetzende Eigenkapital relativiert. Unter Berücksichtigung der demografischen Voraussagen, die für Dresden eine anhaltende Zuwanderung prognostizieren, wird sich die Nachfrage nach Wohnimmobilien durch Eigennutzer stabil bis leicht positiv entwickeln. Der Gutachterausschuss erwartet eine Belebung des Marktes ab dem 3. Quartal 2010, weitere Differenzierungen bezüglich Lage und Ausstattung beim individuellen Wohnungsbau sowie einen verstärkten Fokus auf innerstädtisches Wohnen. Umfangreichere Aussagen zu Kaufpreisen Dresdner Immobilien sind im Marktbericht nachzulesen. Der Grundstücksmarktbericht 1. Januar 2010 liegt als PDF-Dokument vor und kann für 40 Euro auf CD-ROM oder per E-Mail über das Städtische Vermessungsamt, Postfach 12 00 20, 01001 Dresden, Telefax (03 51) 4 88 39 64 bestellt werden: - E-Mail vermessungsamt-ks@dresden.de - Internet unter www.dresden.de/online-shop Die Abholung der CD-ROM ist im Zimmer 0048 auf der Hamburger Straße 19 zu den Sprechzeiten möglich. Dort sind ebenfalls die aktuelle Bodenrichtwertkarte mit Stand 1. Januar 2009, die Besonderen Bodenrichtwertkarten von neun förmlich festgelegten Sanierungsgebieten sowie vom Entwicklungsgebiet Nickern erhältlich. Eine Einsichtnahme in die aktuelle Bodenrichtwertkarte ist in allen Bürgerbüros und Ortsämtern Dresdens möglich. Im Themenstadtplan unter www.dresden.de sind neben den aktuellen Anfangswertkarten von Sanierungsgebieten auch alle Bodenrichtwerte ab 1991 verfügbar. Der Gutachterausschuss zur Ermittlung von Grundstückswerten in der Landeshauptstadt Dresden veröffentlicht den neuen Grundstücksmarktbericht. Die detaillierte Analyse des Dresdner Immobilienmarktes 2009 bietet eine neutrale und umfassende Informationsquelle für alle am Dresdner Markt Interessierten. Dem Gutachterausschuss werden von den Notaren alle abgeschlossenen Kaufverträge über Immobilien zur Kenntnis gegeben. Der Marktbericht kann deshalb realitätsnah standortübliche Werte widerspiegeln. Der Bericht beinhaltet neben Umsatzangaben vor allem die Preisentwicklung der Grundstücke. Er gibt einen Überblick wie viel Geld für Bauplätze, Eigenheime, Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen im Jahr 2009 in Dresden ausgegeben wurde. Für einige Objektarten, wie Wohnungseigentum, sind neben den Mittelwerten auch die minimal und maximal gezahlten Kaufpreise im Jahr 2009 aufgeführt. Bewertungssachverständigen bietet der Bericht Angaben zu ortstypischen Koeffizienten.

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