Grundstücksmarktbericht 1. Januar 2009

Der Gutachterausschuss zur Ermittlung von Grundstückswerten in der Landeshauptstadt Dresden veröffentlicht den neuen Grundstücksmarktbericht. Die detaillierte Analyse des Dresdner Immobilienmarktes 2008 bietet in Verbindung mit der aktuellen Bodenrichtwertkarte eine umfassende Informationsquelle für alle am Dresdner Markt Interessierten.

Da Notare nach dem Baugesetzbuch verpflichtet sind, dem Gutachterausschuss alle abgeschlossenen Kaufverträge über Immobilien zur Kenntnis zugeben, spiegelt der Marktbericht realitätsnah standortübliche Werte wider. Der Bericht beinhaltet neben Umsatzangaben vor allem die Preisentwicklung der Grundstücke. Er gibt einen Überblick wie viel Eigenheime, Bauplätze, Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen im Jahr 2008 kosteten. Für diverse Objektarten, wie z. B. Wohnungseigentum, sind Spannbreiten und Mittelwerte der im Jahre 2008 gezahlten Kaufpreise aufgeführt. Bewertungssachverständigen bietet der Bericht Angaben zu Dresden typischen Koeffizienten und Informationen zur Bodenpreisentwicklung.

In der Landeshauptstadt Dresden wechselten im Jahr 2008 für insgesamt 1,1 Milliarden Euro (- 18 Prozent ge­genüber Vorjahr) rund 5400 Immobilien (- 12 Prozent) den Eigentümer. Der geringere Geldumsatz im Be­richtsjahr resultiert nicht auf einem Preisrückgang, sondern vor allem aus weniger Vertragsabschlüssen in der Innenstadt. Die Preise sind seit mehreren Jahren, besonders in guten Lagen, stabil. Eigentumswechsel in Form von Zwangsversteigerungen betrafen sechs Prozent der Verträge des Berichtsjahres.

Geringere Umsätze wirkten sich nicht signifikant auf das allgemeine Preisniveau im individuellen Wohnungsbau aus. Einfamilienhausbauplätze in guter und mittle­rer Lage wechselten zu 135 Euro/Quadratmeter den Eigentümer. Eigenheime mit Baujahren ab 2007 wurden wie folgt gehandelt: freistehendes Einfamilienhaus 250 000 Euro, Doppelhaushälfte 230 000 Euro, Reihenmittelhaus 210 000 Euro.

Rund 40 Prozent der Eigentumswechsel von Geschosswohnungsbauten betrafen denkmalgeschützte Objekte bzw. Häuser in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten. Mehrfamilienhäuser der Bauperiode 1880 bis 1945 in mittlerer und guter Lage mit einer Restnutzungsdauer von weniger als 25 Jahren fanden im Mittel zu 470.Euro/Quadratmeter Wohnfläche neue Eigentümer. Im Jahr 2008 umfasst der Markt des Sondereigentums (Wohnungs- und Teileigentum) 59 Prozent der gehandelten Immobilien. Mehr als die Hälfte dieses Teilmarktes sind Weiterverkäufe.

Dem rückläufigen Umsatz beim Kauf von Sondereigentum (- 5 Prozent) im Berichtsjahr stehen gestiegene Preise, vor allem im Erstverkauf sanierter Wohnungen in sehr guten und guten Wohnlagen sowie geringere Durchschnittspreise bei Weiterverkäufen gegenüber.

Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise unvermieteter Wohnungen in Geschossbauten mittlerer und guter Wohnlagen erreichten im Weiterverkauf rund die Hälfte des Durchschnittspreises von erstverkauften Neubauten bzw. sanierten Wohnungen.

Während erstverkaufte sanierte Wohnungen der Baujahre 1880 bis 1945 im Mit­tel um 2360.Euro/Quadratmeter² gehandelt wurden, wechselten in Plattenbauweise erstellte Wohnungen (Sondereigen­tum) für 1120 Euro/m² den Eigentümer.

Für vier Gemarkungen sind die Spannweiten und Mittelwerte der im Jahr 2008 im Erstverkauf gezahlten Kaufpreise pro Wohnfläche, getrennt nach den Objektarten, aufgeführt.

Neubau / sanierte Umwandlung (Werte in Euro pro Quadratmeter)

Altstadt II/Plauen

1700 bis 2350, Durchschnitt: 2080 / 1800 bis 3500, Durchschnitt: 2220

Neustadt

1970 bis 2290, Durchschnitt: 2150 / 1520 bis 3290, Durchschnitt 2190

Striesen

1620 bis 2600, Durchschnitt: 2180 / 1620 bis 2900, Durchschnitt: 2340

Auch auf Grund der Verunsicherung durch die Finanz- und Wirtschaftskrise ist das Umsatzgeschehen im ersten Quartal 2009 auf dem Dresdner Immobilienmarkt stark zurückgegangen. Verlässliche Aussagen sind bei den momentanen wirtschaftlichen Verhältnissen allerdings schwer zu treffen. Der Gutachterausschuss erwartet eine Belebung des Marktes ab dem dritten Quartal 2009, weitere Differenzierungen bezüglich Lage und Ausstattung beim individuellen Wohnungsbau sowie einen verstärkten Fokus auf innerstädtisches Wohnen. Die Auswirkungen auf den gewerblichen und geschäftlichen Teilbereich bleiben abzuwarten. Um die Chancen die der Dresdner Immobilienmarkt bietet zu nutzen, bedarf es momentan unter anderem einer gesicherten Liquidität, Marktkenntnissen und Zeit. Niedrige Zinssätze bieten Anreiz zur Schaffung von Wertanlagen, vor allem bei selbst genutztem Wohneigentum.

Umfangreichere Aussagen zu Kaufpreisen Dresdner Immobilien sind im Marktbericht nach zu lesen. Der Grundstücksmarktbericht 1. Januar 2009 liegt als PDF-Dokument vor und kann für 40 Euro auf CD-ROM oder per E-Mail an vermessungsamt-pv@dresden.de über das Städtische Vermessungsamt, Postfach 12 00 20, 01001 Dresden, Telefax (03 51) 4 88 39 64 bestellt werden. Weiter Informationen sind im Internet unter www.dresden.de/online-shop abrufbar.

Die Abholung der CD-ROM ist im Zimmer 0048 auf der Hamburger Straße 19 zu den Sprechzeiten möglich. Dort sind ebenfalls die aktuelle Bodenrichtwertkarte mit Stand 1. Januar 2009, die Besonderen Bodenrichtwertkarten von neun förmlich festgelegten Sanierungsgebieten sowie vom Entwicklungsgebiet Nickern erhältlich.

Eine Einsichtnahme in die aktuelle Bodenrichtwertkarte sowie in die Anfangswertkarten von Sanierungsgebieten ist unter www.dresden.de/bodenrichtwerte möglich. Im Themenstadtplan sind außerdem alle vom Gutachterausschuss seit seinem Bestehen ermittelten Bodenrichtwerte verfügbar.

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