Keine wesentlichen Veränderungen auf dem Dresdner Immobilienmarkt

Aktuelle Zahlen zum 1. Halbjahr 2006
Der Gutachterausschuss zur Ermittlung von Grundstückswerten gibt die aktuellen Zahlen zum Dresdner Immobilienmarkt der ersten Jahreshälfte 2006 bekannt.
In den ersten sechs Monaten des Jahres wechselten mehr als 2.100 Dresdner Immobilien den Eigentümer. Das entspricht einer Zunahme im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 13 Prozent. Während sich der Verkauf von unbebauten Grundstücken um rund ein Fünftel verringerte, stieg der Umsatz von Wohnungs- und Teileigentum um 17 Prozent. Die Gesamtkaufpreissumme lag bei 496 Mio. Euro (+ 91 Prozent). Hier gaben vor allem Eigentums-wechsel in der City sowie Paketverkäufe den Ausschlag.
Die im 1. Halbjahr gezahlten Preise für unbebaute Grundstücke bestätigen im Durchschnitt das Bodenrichtwertniveau vom 1. Januar 2005, obwohl die vorgezogenen Käufe des Jahres 2005 (Auslaufen der Eigenheimzulage), auf die beiden ersten Quartale 2006 umsatzmindernd wirkten. Fast die Hälfte der Kaufverträge unbebauter Grundstücke betrafen Flächen für den individuellen Wohnungsbau; begehrt waren häufig Bauplätze für freistehende Einfamilienhäuser. Diese Flächen wurden in mittleren und guten Wohnlagen für durchschnittlich rund 130 Euro/m² gehandelt, wobei vor allem die guten Wohnlagen preisstabil sind. Der verhaltene Handel mit Gewerbe- und Geschäftsgrundstücken beschränkt sich überwiegend auf Flächen für Handel, Dienstleistung und soziale Einrichtungen. Neben wenigen Grundstücken für das klassische Gewerbe fanden Grundstücke in der Innenstadt neue Eigentümer.
Bei rund einem Drittel der Eigentumsübergänge bebauter Grundstücke wechselten Immobilien des individuellen Wohnungsbaus den Eigentümer. Der eingetroffenen Vorhersage bezüglich des Rückganges von Käufen individuellen Wohneigentums (-12 Prozent) im 1. Halbjahr 2006, steht u. a. ein erhöhter Umsatz von Geschosswohnungsbauten (+19 Prozent) gegenüber. Während nach dem Jahr 2003 gebaute Einfamilienhäuser im Mittel mit 295.000 Euro und Doppelhaushälften für 224.000 Euro gehandelt wurden, fanden Reihenmittelhäuser zu durchschnittlich 183.000 Euro Käufer.
Die inklusive Bebauung gehandelten Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus bestätigen, nach Aufspaltung der Kaufpreise zur Berechnung der Anteile für Grund und Boden, auch das Bodenwertniveau vom 1. Januar 2005. Nach 1990 errichtete und von Privatpersonen veräußerte Eigenheime fanden im Durchschnitt leicht unterhalb (-6 Prozent) ihres Sachwertes einen neuen Eigentümer, ältere sanierte Eigenheime besitzen eine höhere Preisstabilität.
Mehr als die Hälfte der gehandelten Geschosswohnungsbauten sind von den Regelungen des Denkmalschutzes bzw. förmlich festgelegten Sanierungsgebieten berührt. Geschosswohnungsbauten in mittleren Wohnlagen, die vor 1945 gebaut und nach 1990 nicht saniert wurden, wechselten in den ersten Monaten des Jahres im Mittel zu rund 360 Euro/m² Wohn- bzw. Nutzfläche (WNFL) den Eigentümer. Sanierte Altbauten fanden zu Preisen zwischen 643 Euro/m² WNFL und 1.767 Euro/m² WNFL auf dem freien Markt einen Käufer. Auch bei Geschosswohnungsbauten ist im Allgemeinen die Tendenz erkennbar, dass mit Verbesserung der Wohnlage die Bereitschaft zur Zahlung des Marktwertes steigt.
Mehr als die Hälfte der dem Gutachterausschuss für die beiden ersten Quartalen des Jahres 2006 bekannten Eigentumsübergänge betrafen Wohnungs- und Teileigentum. Hier gewinnen die Weiterverkäufe eine immer größere Marktpräsenz (44 Prozent des Sondereigentumsmarktes) und auch die Umsatzsteigerung im 1. Halbjahr beruht überwiegend dar-auf. Bei den Erstverkäufen dominiert die Zahl der in Wohnungseigentum umgewandelten Altbauwohnungen. Gerundete Preise für auf dem freien Markt erstverkaufte Wohnungen, ohne Wertanteile für Pkw-Abstellplätze, zeigt Tabelle 1 in der Anlage (*.pdf, 51 KB)
Neben der Wohnlage sind weitere Merkmale wie das Baujahr wertbeeinflussend. So sind unter anderem sanierte Wohnungen der Ursprungsbaujahre 1880—1920 in mittlerer Wohnlage mit rund 1.950 Euro/m² Wohnfläche begehrter als Wohnungen von 1921—1945 mit ei-nem um durchschnittlich rund 310 Euro/m² geringeren Preis. Teilsanierte Plattenbauwohnungen veräußerten Wohnungsgenossenschaften im ersten Halbjahr zu durchschnittlichen 680 Euro/m².
Bei weiterverkauften Neubauten wurden im ersten Halbjahr 2006 für Wohnflächen in mittlerer Wohnlage 410 bis 2.150 Euro/m² (im Mittel 1.190 Euro/m²) erzielt und bei sanierten Umwandlungen 520 bis 1.980 Euro/m² (im Mittel 1.260 EURO/m²). Die Kaufpreise betrugen 26 bis 84 Prozent des jeweiligen Erstverkaufpreises, im Mittel knapp die Hälfte.
Rund 130 Immobilien (PKW-Abstellflächen ausgenommen), überwiegend Wohnungseigen-tum, wurden zwangsversteigert. Während die Zahl der Zwangsversteigerungstermine im Vergleich zum Vorjahreszeitraum konstant blieb, stieg die Zahl der erteilten Zuschläge um 15 Prozent.
Statistisch betrachtet, erfolgte bei ca. jedem fünften Aufruf ein Zuschlag. Sanierte Eigentumswohnungen wurden zu durchschnittlich rd. 700 Euro/m² ersteigert, Neubauwohnungen für rund 940 Euro/m². Im Mittel erreichten die Zuschlagspreise bei Wohn- und Teileigentum nur 30 Prozent des Einkaufspreises bzw. 67 Prozent des Verkehrswertes. Bei bebauten Grundstücken lag der durchschnittliche Versteigerungserlös leicht über dem halben Verkehrswert.
Der Gutachterausschuss zur Ermittlung von Grundstückswerten erkennt für die nahe Zukunft keine Anzeichen für wesentliche Veränderungen auf dem Dresdner Immobilienmarkt. Wohnimmobilienpakete und individuelles Wohnen in guten und sehr guten Lagen sowie Denkmalschutzobjekte sind im Fokus der Aufmerksamkeit. Auch ausländische Kapitalinvestoren sind auf dem Dresdner Markt aktiv. Die für den 1. Januar 2007 angekündigte Mehrwertsteuererhöhung könnte im 2. Halbjahr 2006 zu einer leichten Umsatzbelebung beitragen.
Weitere Informationen: Telefon (03 51) 4 88 40 71.

Anlage :
Preisniveau von Wohnungseigentum (Erstverkauf) im 1. Halbjahr 2006 und Prognose für das 2. Halbjahr 2006
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