Mehr als 1800 Dresdner Immobilien wechselten im ersten Halbjahr 2005 den Eigentümer

Der Gutachterausschuss zur Ermittlung von Grundstückswerten berichtet kurz über den Dresdner Immobilienmarkt der ersten Jahreshälfte 2005. Weitere Informationen können bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, Telefonnummer (03 51) 4 88 40 71 erfragt werden.

In den ersten sechs Monaten des Jahres wechselten mehr als 1800 Dresdner Immobilien den Eigentümer. Das entspricht einer Zunahme im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von 9 Prozent. Vor allem stieg der Umsatz von Wohnungs- und Teileigentum um ein Viertel. Die Gesamtkaufpreissumme lag bei 250.Millionen Euro (+ 13 Prozent).

Fast 60 Prozent der Kaufverträge unbebauter Grundstücke betrafen Flächen für den individuellen Wohnungsbau. Bauplätze für freistehende Einfamilienhäuser wurden in mittleren und guten Wohnlagen für durchschnittlich 128 Euro/Quadratmeter gehandelt. Die im 1. Halbjahr gezahlten Preise bestätigen im Durchschnitt das Bodenrichtwertniveau vom 1. Januar 2005, wobei vor allem Eigenheimbauplätze in integrierten Stadt- und guten Wohnlagen Preisstabilität besitzen. Der Handel mit Gewerbe- und Geschäftsgrundstücken blieb verhalten.

Bei mehr als 40 Prozent der Eigentumsübergänge bebauter Grundstücke wechselten Immobilien des individuellen Wohnungsbaus den Eigentümer. Verträge, die die Zusammenführung von Boden und Gebäude nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz regeln, betrafen 8 Prozent der Eigentumsübergänge von Eigenheimgrundstücken. Während innerhalb der letzten drei Jahre von Bauträgern errichtete und veräußerte Einfamilienhäuser mit durchschnittlich 247 000 Euro und Doppelhaushälften für 210 000 Euro gehandelt wurden, fanden Reihenendhäuser im Mittel zu 187 000 Euro und Reihenmittelhäuser zu durchschnittlich 179 000 Euro Käufer.

Nach 1990 errichtete und von Privatpersonen veräußerte Eigenheime fanden im Durchschnitt nur leicht unterhalb (–4 Prozent) ihres Sachwertes einen neuen Eigentümer, wobei gute Lagen eine höhere Preisstabilität besitzen. Auch bei älteren Eigenheimen ist die Tendenz erkennbar, dass in besserer Wohnlage die Bereitschaft zur Zahlung des Marktwertes steigt. Bei den bebaut gehandelten Immobilien des individuellen Wohnungsbaus bestätigen die in den beiden ersten Quartalen des Jahres gezahlten Preise das Bodenwertniveau vom 1. Januar 2005.

Rund 44 Prozent der gehandelten Geschosswohnungsbauten sind von den Bestimmungen des Denkmalschutzes bzw. förmlich festgelegten Sanierungsgebieten berührt. Geschosswohnungsbauten in mittleren Wohnlagen, die vor 1945 gebaut und nach 1990 nicht durchgreifend saniert wurden, wechselten in den ersten Monaten des Jahres im Mittel zu rund 310 Euro/Quadratmeter Wohn- bzw. Nutzfläche (WNFL) den Eigentümer. Sanierte Altbauten fanden zu Preisen zwischen 654 Euro/Quadratmeter WNFL und 1296 Euro/Quadratmeter WNFL auf dem freien Markt einen Käufer. Im Allgemeinen wurden nur in guten Wohnlagen für Geschosswohnungsbauten Kaufpreise in Höhe des Sachwertes vereinbart. In mittleren Lagen akzeptierten Verkäufer einen durchschnittlichen Preisabschlag von 15 Prozent.

Mehr als die Hälfte der in den beiden ersten Quartalen des Jahres 2005 der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss zur Kenntnis gelangten Eigentumsübergänge betrafen das Wohnungs- bzw. Teileigentum. Der Markt besteht aus knapp zwei Dritteln Erstverkäufen. Bei den Erstverkäufen überwiegt die Zahl der in Wohnungseigentum umgewandelten Altbauwohnungen.

Eine Preisverringerung bei Neubauten ist vor allem auf den Erwerb attraktiver Objekte mit entsprechendem Preisniveau im Jahr 2004 in der sehr guten Wohnlage zurückzuführen. Neben der Wohnlage sind weitere Merkmale, zum Beispiel das Baujahr, wertbeeinflussend. So sind unter anderem in den letzten drei Jahren sanierte Wohnungen der Ursprungsbaujahre 1880–1920 in mittlerer Wohnlage mit rund 1920 Euro/Quadratmeter Wohnfläche (WFL) begehrter als Wohnungen aus der Bauperiode 1921–1945 mit einem um durchschnittlich rund 240 Euro/Quadratmeter geringeren Preis. Teilsanierte Plattenbauwohnungen veräußerten Wohnungsgenossenschaften im ersten Halbjahr zu durchschnittlichen 690 Euro/Quadratmeter WFL.

Beim Weiterverkauf neu gebauter bzw. sanierter Wohnungen erreichten die Kaufpreise 17 Prozent bis 124 Prozent des jeweiligen Erstverkaufpreises. Bei weiterverkauften Neubauten ist in den beiden ersten Quartalen des Jahres eine Preisspanne in mittlerer Wohnlage von 390 Euro/Quadratmeter bis 1900 Euro/Quadratmeter, im Mittel 1160 Euro/Quadratmeter WFL und bei sanierten Umwandlungen von 570 Euro/Quadratmeter bis 1690 Euro/Quadratmeter, im Mittel 1280 Euro/Quadratmeter WFL festzustellen.

Für Sachverständige der Immobilienbewertung schrieb der Gutachterausschuss die Indexreihen für Wertermittlung von erstverkauften Eigentumswohnungen fort. Die Umrechnungskoeffizienten können kostenpflichtig unter Fax (03 51) 4 88 39 64 abgefordert werden.

werden.Rund 110 Immobilien, überwiegend Wohnungseigentum, wurden zwangsversteigert. Während die Zahl der Zwangsversteigerungstermine im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um fast 30 Prozent stieg, sank die Zahl der erteilten Zuschläge um gut 30 Prozent. Statistisch betrachtet erfolgte bei rund jedem 7. Aufruf ein Zuschlag. Sanierte Eigentumswohnungen wurden zu durchschnittlich rund 470 Euro/Quadratmeter ersteigert und Neubauwohnungen für rund 620 Euro/Quadratmeter. Im Mittel erreichten die Zuschlagspreise bei Wohn- und Teileigentum nur 27 Prozent des Einkaufspreises bzw. 45 Prozent des Verkehrswertes.

Während Dresdner Immobilien gute Chancen auf Wertsteigerung bescheinigt werden, ist die Kaufzurückhaltung von Kapitalinvestoren entsprechen der allgemeinen Wirtschaftslage spürbar. In nachgefragten Wohnlagen zeichnet sich der Markt durch Stabilität aus. Besonders gefragt ist ruhiges Wohnen inmitten einer attraktiven Infrastruktur. Der Trend zum Erwerb von Eigentumswohnungen sowie Gebrauchtimmobilien im innerstädtischen Bereich ist erkennbar. Für die verbleibenden Monate des Geschäftsjahres 2005 bleibt die Entwicklung des Dresdner Immobilienmarktes auch in Hinsicht auf die weitere Bundespolitik abzuwarten.

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