Aktuelle Herausforderungen der Wohnungsmarktentwicklung in Dresden

Welche Tendenzen bestimmen die aktuelle Entwicklung des Dresdner Wohnungsmarktes? Welchen Herausforderungen müssen sich die Akteure des Wohnungsmarktes stellen? Diesen und weiteren Fragen zur Entwicklung des Dresdner Wohnungsmarktes widmete sich die Landeshauptstadt Dresden im Rahmen eines Experten-Workshops und zweier wissenschaftlicher Untersuchungen.

In Zusammenarbeit mit der TU Dresden veranstaltete die Landeshauptstadt Dresden im Oktober 2004 in den Tagungsräumen der Deutschen Werkstätten Hellerau den 4. Workshop „Wohnen in Dresden 2004“. Die Leitung des Workshops lag in den Händen von Prof. Winfried Killisch, Lehrstuhl für Allgemeine Wirtschafts- und Sozialgeographie der TU Dresden. Der Einladung folgten über achtzig Experten und verantwortliche Akteure des Dresdner Wohnungsmarktes, der Stadtverwaltung und der Wissenschaft.

Der Experten-Workshop wurde mit zwei Grundsatzreferaten eingeleitet. Prof. Killisch erläuterte die Entstehung des sogenannten ‚Mietermarktes‘. Mit diesem Begriff bezeichnet man das in vielen ostdeutschen Städten bestehende Überangebot an Wohnungen. Dieses hat zu einer Wohnungsmarktsituation geführt, deren komplexe Strukturen und Folgen bisher nur wenig erforscht sind. In einem zweiten Vortrag schilderte der Bürgermeister Für Stadtentwicklung, Herbert Feßenmayr die aktuellen Trends und Probleme der Wohnungsmarktentwicklung in Dresden.

Den Hauptteil der Veranstaltung bildete die Diskussion aktueller Herausforderungen des Dresdner Wohnungsmarktes, die in drei getrennten Arbeitsgruppen erfolgte:
AG 1: demographischer Wandel und die sich daraus ergebenden Veränderungen im Wohnungsbedarf,
AG 2: Sicherung der Wohnungsversorgung für einkommensschwache Haushalte und
AG 3: Entwicklung von integrierten innerstädtischen Wohnstandorten.

Parallel zum Experten-Workshop wurden zwei Untersuchungen erstellt, der Wohnungsmarktbericht und ein Wohnungsmarktbarometer. Während der Wohnungsmarktbericht die wichtigsten Trends der Wohnungsmarktentwicklung anhand objektiver Daten beschreibt, wurden mit dem Wohnungsbarometer erstmals auch subjektive Einschätzungen lokaler Akteure und Experten zur Marktentwicklung ermittelt.

Der Wohnungsmarktbericht wurde von der TU Dresden, Lehrstuhl für Allgemeine Wirtschafts- und Sozialgeographie, im Auftrag der Landeshauptstadt Dresden erstellt. Auf mehr als dreißig Seiten wird über Wohnungsnachfrage, Wohnungsangebot, das aktuelle Marktverhältnis sowie die prognostizierte Marktentwicklung informiert.

Jedem Dresdner steht im Mittel eine Wohnfläche von 36 Quadratmeter zur Verfügung. Das sind sechs Quadratmeter mehr als 1990. Die deutliche Ausweitung des Wohnungsangebotes durch Sanierung und Neubau bei gleichzeitigem Rückgang der Wohnungsnachfrage in Dresden hat zu einem dauerhaften Wohnungsüberhang geführt. Der sich daraus ergebende Wohnungsleerstand betrug im Jahr 2003 13,6 Prozent. Unter Berücksichtigung einer gebräuchlichen Fluktuationsreserve von vier Prozent des Wohnungsbestandes, entspricht das einem Wohnungsüberhang von 28.400 Wohneinheiten. Die Wohnungsleerstände sind damit leicht rückläufig. Nur von geringer Bedeutung sind dabei allerdings die Auswirkungen des Wohnungsabrisses im Rahmen des Programms Stadtumbau Ost. Seit 2002 wurden in Dresden lediglich 840 Wohnungen abgerissen.

Teilräumlich besteht eine deutliche Differenzierung der Wohnungsleerstände und deren jüngster Entwicklungstendenzen. Die höchsten Wohnungsleerstände mit über 25 Prozent verzeichneten 2003 die Altbauquartiere Friedrichstadt und Albertstadt sowie Teile der Großwohnsiedlungen Gorbitz und Prohlis. Stadtteile mit Wohnungsleerständen, die deutlich unter dem städtischen Durchschnitt liegen sind die Äußere Neustadt und die Südvorstadt, in denen es in den letzten Jahren zu einem starken Rückgang der Wohnungsleerstände kam.

Die Wohnungsmieten sind im gesamtstädtischen Mittel seit etwa zwei Jahren weitgehend stabil. Doch hinter diesem städtischen Mittel verbirgt sich eine sehr differenzierte Mietentwicklung in den einzelnen Wohnungsmarktsegmenten. Für Neubauten nach 1990 haben sich die Mieten seit 2003 bei Werten um die sechs Euro pro Quadratmeter (Euro/m²) stabilisiert. Leicht darunter liegen im Mittel die Mieten für sanierte Altbauten. Einen Anstieg verzeichneten hingegen die Mieten für unsanierte Altbau-Wohnungen und Wohnungen, die zu DDR-Zeiten errichtet wurden. Für sanierte Altbauten und Neubauten nach 1990 in mittlerer Wohnlage wurden 2003 im Mittel 5,50 bis 6,00 Euro/m² gezahlt. Bei den DDR-Wohnungsbauten unterscheiden sich die Mieten in Abhängigkeit vom Sanierungsgrad. Für unsanierte Bestände liegen die Mieten im Mittel bei 3,50 Euro/m²; für sanierte Bestände im Mittel bei 5,00 Euro/m². Zusätzlich zur Differenzierung nach dem Baualter und dem Ausstattungsgrad wird seit Ende der 1990er Jahre eine zunehmende Bedeutung der Wohnlage für die Mietpreisbildung erkennbar. In guten Dresdner Wohnlagen werden im Mittel ca. 30 bis 70 Cent/m² mehr gezahlt als in einfachen Lagen. Bis 2010 wird mit einer Zunahme der Zahl der Haushalte auf 265.000 gerechnet. Die sich daraus ergebende zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum wird zum überwiegenden Teil aus dem Bestand gedeckt werden können.

In einer zweiten Untersuchung wird erstmals für Dresden ein sogenanntes Wohnungsmarktbarometer erstellt. Ziel des Wohnungsmarktbarometers ist es, auf Grundlage einer Befragung ausgewählter Akteure und Experten des Dresdner Wohnungsmarktes, Informationen zu wesentlichen aktuellen und zukünftigen Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt zu gewinnen. Das Wohnungsbartbarometer soll das Meinungsbild der befragten Akteure und Experten widerspiegeln und ist daher als subjektive Bewertung der Wohnungsmarktsituation zu werten. Gegenstand der Befragung waren u.a. die Bewertung der drängendsten Probleme des Dresdner Wohnungsmarktes, die Einschätzung der aktuellen und zukünftigen Wohnungsmarktsituation in Dresden sowie die Bewertung der Maßnahmen des Stadtumbaus. Gegenwärtig werden die Antworten ausgewertet. Es ist geplant das Wohnungsbarometer alle zwei Jahre fortzuschreiben.

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