1600 Dresdner Immobilien wechselten den Eigentümer

Der Gutachterausschuss zur Ermittlung von Grundstückswerten veröffentlicht einen kurzen Überblick zum Dresdner Immobilienmarkt der ersten Jahreshälfte 2004. Weitere Informationen stellt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses unter Telefon 03 51/4 88 40 71 gern zur Verfügung.

In den ersten sechs Monaten des Jahres wechselten mehr als 1600 Dresdner Immobilien den Eigentümer. Das entspricht einem Rückgang im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von insgesamt 4 Prozent. Während Wohnungs- und Teileigentum im vergleichbaren Umfang gehandelt wurde, sank die Vertragsanzahl bei bebauten Grundstücken um 14 Prozent. Die Gesamtkaufpreissumme lag bei 213 Mio Euro (plus/minus 0 Prozent).

Zwangsversteigerungen stellen einen speziellen Bereich auf dem Immobilienmarkt dar. Im 1..Halbjahr wurden wie im Vorjahreszeitraum rund 150 Objekte ersteigert. Die Zahl des ersteigerten Wohnungs- und Teileigentums blieb in den jeweils ersten sechs Monaten der Jahre 2002, 2003 und 2004 mit 95, 119 und 100 auf einem vergleichbaren Niveau.

Beim Amtsgericht können Immobilien in der Regel günstig ersteigert werden. Die erzielten Durchschnittspreise lagen für Neubauwohnungen bei 625 Euro pro Quadratmeter bzw. für sanierte Eigentumswohnungen bei 520 Euro pro Quadratmeter. Im Mittel wurden nur 26 Prozent des Einkaufspreises erreicht.

Knapp 40 Prozent der Kaufverträge unbebauter Grundstücke betrafen Flächen für den individuellen Wohnungsbau. Bauplätze für freistehende Einfamilienhäuser wurden in mittleren und guten Wohnlagen für durchschnittlich 130 Euro pro Quadratmeter gehandelt. Die gezahlten Preise bestätigen im Durchschnitt das Bodenrichtwertniveau vom 1. Januar 2003, wobei vorrangig Eigenheimbauplätze in integrierten Stadtlagen Preisstabilität besitzen. Der Handel mit Gewerbe- und Geschäftsgrundstücken war verhalten.

Fast die Hälfte der Eigentumsübergänge bebauter Grundstücke betraf den individuellen Wohnungsbau. Während innerhalb der letzten drei Jahre von Bauträgern errichtete und veräußerte Doppelhaushälften mit durchschnittlich 210.000 Euro gehandelt wurden, fanden zum Teil standortbedingt Reihenendhäuser im Mittel zu 229 000 Euro und Reihenmittelhäuser zu durchschnittlich 202 000 Euro Käufer. Die gezahlten Preise entsprechen dem Bodenwertniveau vom 1. Januar 2003.

Nach 1990 errichtete und von Privatpersonen veräußerte Eigenheime, fanden in den nach Dresden eingemeindeten Gebieten meist unterhalb ihres Sachwertes einen neuen Eigentümer. Auch bei älteren Eigenheimen ist die Tendenz erkennbar, dass in integrierten Stadtlagen und besserer Wohnlage die Bereitschaft zur Zahlung eines angemessenen Kaufpreises steigt. Verträge, die die Zusammenführung von Boden und Gebäude entsprechend Sachenrechtsbereinigungsgesetz regeln, betrafen im 1. Halbjahr 12 Prozent der Eigentumsübergänge von Eigenheimgrundstücken.

Rund 44 Prozent der gehandelten Geschosswohnungsbauten sind von den Bestimmungen des Denkmalschutzes bzw. förmlich festgelegten Sanierungsgebieten berührt. Geschosswohnungsbauten in guten Wohnlagen, die vor 1945 gebaut und nach 1990 nicht durchgreifend saniert wurden, wechselten in den ersten Monaten des Jahres im Mittel zu rund 525 Euro pro Quadratmeter Wohn- bzw. Nutzfläche (WNFL) den Eigentümer. Auch auf diesem Teilmarkt ist eine Preisstabilität eher in guten und sehr guten Wohnlagen zu registrieren. Sanierte Altbauten fanden zu Preisen zwischen 620. Euro pro Quadratmeter WNFL und 1295 Euro pro Quadratmeter WNFL auf dem freien Markt einen Käufer.

Rund 46 Prozent der in den beiden ersten Quartalen des Jahres 2004 der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss zur Kenntnis gelangten Eigentumsübergänge betrafen das Wohnungs- bzw. Teileigentum. Es wechselten überwiegend in Wohnungseigentum umgewandelte Altbauwohnungen den Eigentümer, zurzeit besteht der Markt aus knapp zwei Dritteln Erstverkäufen.

Die Preissteigerung bei Neubauten ist vor allem auf den Erwerb attraktiver Objekte mit entsprechendem Preisniveau in der sehr guten Wohnlage zurückzuführen. Neben der Wohnlage sind weitere Merkmale wertbeeinflussend, wie z. B. das Baujahr. So sind unter anderem in den letzten drei Jahren sanierte Wohnungen der Ursprungsbaujahre 1880–1920 in mittlerer Wohnlage mit rd. 1.840 EUR/m² Wohnfläche (WFL) begehrter als Wohnungen aus der Bauperiode 1921–1948 mit einem um durch-schnittlich 60 EUR/m² geringeren Preis. Teilsanierte Plattenbauwohnungen im 1. bis 4. Obergeschoss veräußerten Wohnungsgenossenschaften im ersten Halbjahr zu durchschnittlichen 760 EUR/m² WFL .

Beim Weiterverkauf neu gebauter bzw. sanierter Wohnungen erreichten die Kaufpreise durchschnittlich zwei Drittel des jeweiligen Einkaufpreises. Bei weiterverkauften Neubauten ist in den beiden ersten Quartalen des Jahres eine Preisspanne in mittlerer Wohnlage von 430 Euro pro Quadratmeter bis 1490 Euro pro Quadratmeter, im Mittel 910 Euro pro Quadratmeter WFL und bei sanierten Umwandlungen von 730 Euro pro Quadratmeter bis 1920 Euro pro Quadratmeter, im Mittel 1280 Euro pro Quadratmeter WFL festzustellen.

Für Sachverständige der Immobilienbewertung schrieb der Gutachterausschuss die Indexreihen für Wertermittlung von erstverkauften Eigentumswohnungen fort. Die Umrechnungskoeffizienten können kostenpflichtig unter Fax 0351/488 3964 abgefordert werden.

Mit Ausnahme der verhaltenen Nachfrage bei Gewerbegrundstücken und Objekten in nicht nachgefragten Lagen ist im ersten Halbjahr 2004 eine weitere Stabilisierung des Immobilienmarktes festzustellen. Käuferinteresse besteht vor allem an Eigenheimen in integrierten Stadtlagen sowie achitektonisch attraktiven Immobilien mit entsprechendem Umfeld in guten und sehr guten Wohnlagen. Der Hoffnung, dass der Dresdner Markt von besseren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie günstigen demografischen Entwicklungen profitiert, steht die Prognose eines Umsatzrückganges nach Abschaffung der Eigenheim- und Investitionszulagen gegenüber.

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