Eigenheime und Reihenhäuser stehen höher im Kurs - Stadt legt Grundstücksmarkt für den Berichtszeitraum 1998 vor

7. Mai 1999

Eigenheime und Reihenhäuser stehen höher im Kurs
Stadt legt Grundstücksmarkt für den Berichtszeitraum 1998 vor

Der Gutachterausschuß für die Ermittlung von Grundstückswerten in der Landeshauptstadt Dresden stellte kürzlich den Grundstücksmarktbericht für den Berichtszeitraum 1998 vor. In Verbindung mit der Bodenrichtwertkarte, die bereits im I. Quartal 1999 veröffentlicht wurde, kann sich jeder umfassend und neutral über den Dresdner Immobilienmarkt informieren.

Die Auswirkungen von Gesetzen und besonderen Förderungs-/Abschreibungsmöglichkeiten, die nur in den neuen Bundesländern gelten, sind auf dem Dresdner Markt feststellbar. So konnten 1998 in der Stadt insgesamt 10.551 Eigentumsübergänge von Immobilien registriert werden. Das zeigt eine Steigerung gegenüber 1997 von rd. 26 Prozent. Der Rekordumsatz des Jahres 1996, wo durch das Auslaufen steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten viele Eigentumswohnungen gehandelt wurden, wurde zwar nicht erreicht, aber das angekündigte Ende von Fördermöglichkeiten 1998 gab einen Anreiz für den hohen Umsatz, vor allem beim Erwerb von unsanierten Wohnobjekten bzw. Wohneigentum in Form von sanierten Altbauten (sanierte Umwandlungen). Auf dem Sondereigentumsmarkt wurden 43 Prozent der Kaufpreissumme von 4,4 Milliarden DM umgesetzt.

Die verschiedenen Einflußgrößen (Angebot, Nachfrage, Hypothekenzinsen, Steuern etc.) finden u. a. in der Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt ihren Ausdruck:
- leicht sinkende Baulandpreise, außer in guten Wohnlagen für den individuellen Wohnungsbau
- hohe Nachfrage für den individuellen Wohnungsbau an preiswerten Standorten mit guter Infrastruktur
- geringer Baulandumsatz für Geschoßwohnungsneubau
- im Geschoßwohnungsbau überwiegend Erwerb von unsanierten Altbauten
- Preisnachlaß von Neubaueigentumswohnungen
- im Mittel sind Eigentumswohnungen in Neubauten preiswerter als in sanierten Altbauten.
Im Stadtgebiet sind die gegensätzlichen Nutzerwünsche an kostengünstigen Bauten und exklusivem Wohnen anzutreffen. Eine Marktberuhigung ist vor allem auch im Hinblick auf eine mittlerweile quantitativ ausreichende Wohnraumversorgung zu erkennen.

Trend geht zu kleineren Bauplätzen

Das verstärkte Interesse an Bauflächen für den individuellen Wohnungsbau bewirkte einen Anstieg der Kauffälle unbebauter Grundstücke. Die durchschnittliche Bauplatzfläche sank im Vorjahresvergleich. Neue Eigentumsstandorte sind nicht nur auf wenige Gebiete in Dresden beschränkt. So konnten im Berichtsjahr in 35 Gemarkungen Kaufverträge registriert werden. Besonders häufig wurden Flächen in Nickern, Altfranken, Zschieren, Niedersedlitz und Mockritz gehandelt. Durch das Preisbewußtsein verstärkt sich der Trend zu kleineren Bauplätzen.
So überwog der Anteil von gehandelten Bauplätzen für
- Reihenhäuser/Doppelhaushälften mit 104.000 DM Bodenanteil (340 DM/m) gegenüber Bauplätzen für
- freistehende Einfamilienhäuser mit 172.000 DM Bodenanteil (257 DM/m).

Die Umsätze im Geschoßwohnungsbau bleiben wie im Vorjahr auf einem niedrigen Niveau. Es läßt sich eine gewisse Marktsättigung, vor allem in peripheren Lagen, ablesen. Impulse für den Standort Dresden werden sicherlich von attraktiven Stadtplanungen ausgehen. Neben dem Wiener Platz, der Webergasse, dem Postplatz sei hier auch an die Anziehungskraft von der "Gläsernen Manufaktur" des VW-Konzerns gedacht.
Baugrundstücke für produzierendes Gewerbe wurden kaum gehandelt. Hier sind Hilfen durch die öffentliche Hand notwendig.

Neugebaute Mehrfamilienhäuser spielen keine Rolle

Der Umsatz bebauter Grundstücke ist 1998 vor allem durch den Umsatz unsanierter Geschoßwohnungsbauten geprägt. Während die Eigentumswechsel sanierter Gründerzeithäuser zunahmen, sind Veräußerungen neugebauter Mehrfamilienhäuser kaum zu registrieren.
Nach wie vor sind durch die Problematik der Klärung von Eigentumsansprüchen sowie Sondergesetzen im Eigentumsrecht (z. B. Sachenrechtsänderungsgesetz) Besonderheiten im Marktgeschehen in den neuen Bundesländern festzustellen. Während 1998 der Anteil von verkauften Restitutionsansprüchen nur noch 0,5 Prozent der Eigentumswechsel bebauter Grundstücke betraf, sind 6 Prozent der Verkäufe Grundstücke, die auf dem Weg der Restitution zurückerhalten wurden. Diese Objekte wurden durchschnittlich 15 Prozent unter ihrem Sachwert gehandelt.

Reihenhäuser in Randlagen finden Zuspruch

Für unsanierte Geschoßwohnungsbauten der Baujahre 1880-1920 in mittlerer Lage wurden in geschlossener Bauweise rd. 740 DM/m Wohnfläche (WFL) und in offener Bauweise rd. 900 DM/m WFL gezahlt. Der individuelle Wohnungsneubau erfährt in den letzten Jahren eine immer größere Bedeutung auf dem Dresdner Markt, wobei hier neben dem größeren Angebot, wie z. B. an Neubaureihenhaussiedlungen in Kleinpestitz, Omsewitz, Briesnitz und Altfranken, auch die derzeitig niedrigen Hypothekenzinsen das Kaufinteresse stützen.

Die Veränderung der steuerlichen Anreize ist beim Umsatz von Sondereigentum deutlich zu spüren. Neben der Verringerung des Anteils von Käufern mit Wohn- bzw. Geschäftssitz in den neuen Bundesländern von einem Drittel 1997 auf ein Viertel 1998 ist vor allem der Erstverkauf von Umwandlungen marktbestimmend. Die starke Präsenz von Kapitalanlegern auf dem Sondereigentumsmarkt zeigt sich u. a. in den Umsätzen am Jahresende. Von den 7.520 Sondereigentumsverträgen wurden 40 Prozent im Dezember des Jahres abgeschlossen.

Preisspannen in ausgewählten Gemarkungen

Die Anzahl der Weiterverkäufe ist gering. Hier wurden durchschnittlich 80 Prozent des Erstverkaufspreises erzielt. Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, der noch junge Markt, ein großes Angebot auf dem Erstverkaufsmarkt sowie nachlassende Preise bei neuerstelltem Wohnungseigentum sind hierbei ausschlaggebend. Zwischenerwerber veräußerten sanierte Montagebauwohnungen (Platten-/Großblockbauweise) für rund 2.970 DM/m WFL, während gemeinnützige Wohnungsunternehmen Objekte im teilsanierten Zustand für durchschnittlich 1.640 DM/m WFL an ehemalige Mieter verkauften.
Trotzdem die Umsätze durch die zum Jahresende ausgelaufenen steuerlichen Anreize ebenso geprägt sind wie durch Vermarktungsprobleme im Geschoßwohnungsneubau und auf dem gewerblichen bzw. geschäftlichen Sektor, kann 1998 von einem ausgeglichenen Markt gesprochen werden. Die Preisentwicklung 1999 bleibt abzuwarten, während davon ausgegangen werden kann, daß die Kauffallanzahl rückläufig ist.

Ausblick 1999

Der Bodenpreis für den individuellen Wohnungsbau wird in der Zukunft sicherlich nur leicht nachgeben, da das hohe Kaufinteresse sowie die Kosten für Neuerschließung einem beschränkten Angebot gegenüberstehen. Bei der Preisgestaltung wird auf die Qualität der Grundstücke mehr Rücksicht genommen werden. Zu erwartende Investitionen in der Innenstadt werden für die weitere Belebung der City sorgen und Akzente im geschäftlichen Bereich setzen.

Nachfrage bei bebauten Grundstücken steigt

Auch auf dem Teilmarkt der bebauten Grundstücke ist beim individuellen Wohnungsneubau mit einer starken Nachfrage zu rechnen, wobei das Preis-Leistungsverhältnis stärkere Beachtung findet. Nach dem Auslaufen spezieller Sonderabschreibungen für Gebäude nach dem Fördergebietsgesetz wird in Zukunft der Markt für Eigennutzer interessanter. Für Investoren bleiben die Abschreibungen denkmalrelevanter Sanierungskosten sowie Investitionszulagen sicherlich weiterhin Anreiz, in Dresdner Immobilien zu investieren, wobei die Nachfrager auf ein großes Angebot treffen. Die Preis- und Umsatzentwicklung bleibt abzuwarten.
Es ist davon auszugehen, daß mittelfristig die durch das derzeit große Angebot günstigen Mietpreise steigen, wobei jedoch das Interesse an Durchschnittswohnungen sinkt. Bei Wohneigentum wird verstärkt auf Preis, Qualität und attraktives Ambiente in kleineren Wohnhäusern mit angenehmer Architektur und guter Infrastruktur geachtet, damit wertstabil investiert werden kann und eine künftige Vermietung gesichert scheint.

Dresden bleibt interessanter Investitionsstandort

Auch wenn die Umsätze der Jahre 1996 und 1998 in den nächsten Jahren nicht mehr erreicht werden, bleibt Dresden dank seiner Lage, Bedeutung sowie den zahlreichen Industrieansiedlungen ein interessanter Investitionsstandort. Der Immobilienmarkt wird sich weiter stabilisieren und für Eigennutzer begehrter. Sie können auch unter Renditeaspekten sowie zur zusätzlichen Alterssicherung investieren. Spekulative Verhandlungen im Immobilienbereich werden durch die Verlängerung der Spekulationsfrist nachlassen.

Weitere Aussagen zu Kaufpreisen von Dresdner Immobilien sind im Marktbericht nachzulesen oder können im Rahmen eines Auszuges aus der Kaufpreissammlung bei der Geschäftsstelle speziell erfragt werden (0351/4 88 40 71). Des Weiteren sind im Bericht die Bodenrichtwerte der zum 1. Januar 1999 nach Dresden eingemeindeten Gebiete nachrichtlich aufgeführt. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist ein Dienstleister für Sachverständige sowie für die interessierte Öffentlichkeit.

Marktbericht:
Umsätze, Preisentwicklung, Preisspiegel, Bodenrichtwerte der zum 1. Januar 1999 eingemeindeten Gebiete; rd. 100 Seiten, Schutzgebühr 25 DM
Bodenrichtwertkarte:
ca. 380 Richtwerte im Stadtgebiet und rd. 130 nachrichtlich übernommene Werte in Eingemeindungsgebieten, mehrfarbig, Maßstab 1:25.000 , Schutzgebühr 75,00 DM
Auskünfte:
Landeshauptstadt Dresden, Städtisches Vermessungsamt, Geschäftsstelle Gutachterausschuß, PF 12 00 20, 01001 Dresden, Sitz: Hamburger Str. 19, Zimmer 1101, Telefon: 0351/4 88 40 71, Telefax: 0351/4 88 38 18
Abholung:
Hamburger Straße 19, Planverkauf, Zimmer 1082
Versand: über Postanschrift