Wohnungsmarktbericht 2018

Der Wohnungsmarktbericht 2018 ist die sechste Ausgabe des seit 2004 erscheinenden Berichtes der Landeshauptstadt Dresden. Ziel des Berichtes ist es, den Akteuren des Dresdner Wohnungsmarktes, den Eigentümern, Investoren und Mietern sowie Entscheidungsträgern in Politik und Stadtverwaltung eine einheitliche Datengrundlage für die Bewertung der aktuellen und zukünftigen Entwicklung des Dresdner Wohnungsmarktes zur Verfügung zu stellen.

Der Wohnungsmarktbericht wurde von der Landeshauptstadt Dresden erstellt. Die Federführung lag in den Händen der Abteilung Stadtentwicklungsplanung des Stadtplanungsamtes. Die verwendeten Zahlenangaben beziehen sich in den meisten Fällen auf den Datenstand von Ende 2017 und 2016.

Ausgewählte Ergebnisse:

• Dresdens Einwohnerzahl hat im Zeitraum von 2010 bis 2017 um insgesamt 39 900 Personen zugenommen. Diese Entwicklung resultiert aus einem stabilen Geburtenüberschuss und Wanderungsgewinnen aus Sachsen, den ostdeutschen Bundesländern und dem Ausland. Mit dem nahen Umland besteht hingegen seit 2013 ein negativer Saldo, das heißt, in der Bilanz ziehen mehr Einwohner von Dresden ins nahe Umland als aus dem nahen Umland nach Dresden.
• Mit der Einwohnerzahl ist auch die Zahl der Haushalte in Dresden gestiegen. Für 2017 wurden 301 400 private Haushalte registriert – 19 600 mehr als 2010.
• Der Trend der Haushaltsverkleinerung hat sich fortgesetzt, wenn auch in etwas abgeschwächter Form. Lebten im Jahr 2004 noch durchschnittlich 1,91 Personen in einem Haushalt, so verringerte sich die durchschnittliche Haushaltsgröße bis zum Jahr 2017 auf nur noch 1,80 Personen pro Haushalt.
• Die Verkleinerung der Haushalte äußert sich in einer stetigen Zunahme der Zahl und des Anteils der Ein-Personen-Haushalte in Dresden. 2017 lebten 154 720 Einwohnerinnen und Einwohner in einem Ein-Personen-Haushalt, was einem Anteil von 51,3 Prozent an allen Haushalten entspricht. Der Anteil der Zwei-Personen-Haushalte hat leicht abgenommen, dennoch war diese Gruppe mit 29,4 Prozent und 88 510 Haushalten am zweitstärksten besetzt. Während sowohl die Zahl der kleinen, wie auch die der großen Haushalte gestiegen ist, hat die Zahl der Drei-Personen-Haushalte seit 2000 stetig abgenommen und ist erst 2017 wieder leicht gewachsen. Der Anteil der Drei-Personen-Haushalt lag 2017 bei 10,3 Prozent. Der Anteil der größeren Haushalte mit vier, fünf und mehr Personen hatte von 2000 bis 2010 abgenommen, ist seitdem aber wieder angestiegen. Diese Entwicklung ist auch auf dem Dresdner Wohnungsmarkt erkennbar, auf dem es eine verstärkte Nachfrage nach größeren Wohnungen mit vier und mehr Zimmern gibt.
• Die innerstädtische Umzugsmobilität lag 2017 bei 8,5 Prozent, d. h. 47 500 Einwohner zogen innerhalb eines Jahres in Dresden um (vorläufige Daten). Im Vergleich zu dem bis 2013 bestehenden Rückgang der Umzüge, sind diese in den letzten Jahren wieder gestiegen, was vor allem auf die innerstädtische Mobilität der Asylbewerber zurückzuführen ist.
• Der seit 2011 bestehende Anstieg der Wohnungsbautätigkeit hat sich in den letzten Jahren in nochmals gestiegener Intensität fortgesetzt. Im Jahr 2016 wurden 2 597 Wohnungen im Neubau fertiggestellt und im Jahr 2017 2 300. Zum Vergleich: im Jahr 2010 wurden lediglich 557 neue Wohnungen gebaut. Es kann daher von einer „neuen Baukonjunktur in Dresden“ gesprochen werden.
• Die Baugenehmigungen, die als Indikator für die zukünftige Bauentwicklung zu deuten sind, bestätigen diese Entwicklung. So wurden im Zeitraum 2014 bis 2017 Baugenehmigungen für rund 12 200 Wohnungen im Neubau erteilt, was einem Mittel von rund 3 000 Wohnungen pro Jahr entspricht.
• Der Schwerpunkt des Baugeschehens hat sich auf den Mehrfamilienhausbau verlagert: Entfielen 2010 lediglich 25 Prozent der Neubauten auf Mehrfamilienhäuser, waren es 2017 bereits 61 Prozent. Im Zuge der steigenden Bautätigkeit ist der Wohnungsbestand in Dresden bis Ende 2017 auf 298 761 Wohnungen gestiegen.
• Der Mietwohnungsmarkt wird von zwei Eigentumsformen bestimmt - private Vermieter -einschließlich Vonovia - (Anteil 64 Prozent) und Wohnungsgenossenschaften (Anteil 20 Prozent). Der Eigentumsmarkt umfasst in Dresden 16 Prozent des Wohnungsbestandes; 11 Prozent der Wohnungen befinden sich in Eigenheimen und 5 Prozent in Eigentumswohnungen.
• Die Wohnungsleerstände sind in den letzten Jahren weiter zurückgegangen. Im Jahr 2017 lag der strukturelle Wohnungsleerstand in Dresden nur noch bei 1,7 Prozent. Zuzüglich der nicht bewohnbaren Wohnungen und der Fluktuationsreserve ergibt sich ein Gesamtleerstand von 6,2 Prozent.
• Die Wohnungsmieten sind in Dresden auch in den letzten Jahren weiter gestiegen. Im Jahr 2017 erreichten die Bestandsmieten im Dresdner Mittel ein Niveau von 5,96 Euro/m² (nettokalt, nach Kommunaler Bürgerumfrage 2016). Die Angebotsmieten lagen 2017 im Mittel bei 7,37 Euro/m². Neugebaute Wohnungen wurden 2017 im Mittel für 10,43 Euro/m² angeboten (nach empirica-Preisdatenbank).
• Das Niveau der Mieten ist im deutschlandweiten Vergleich als moderat einzuschätzen. Für Städte ab 20 000 Einwohner wurde ein deutschlandweiter Mittelwert der Mietspiegelmieten von 6,54 Euro/m² ermittelt (F+B Mietpreisindex 2017).
• Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben in den vergangenen Jahren weiter zugenommen. Bei sanierten Eigentumswohnungen stiegen die mittleren Preise von 2 390 Euro/m² im Jahr 2010 auf 3 650 Euro/m² im Jahr 2017 an, was einer Steigerung um 53 Prozent bzw. 5,4 Prozent pro Jahr entspricht. Für Eigentumswohnungen im Neubau lag der durchschnittliche Kaufpreis im Jahr 2017 bei 3 300 Euro/m². Gegenüber 2010 entspricht das einem Preisanstieg von 38 Prozent bzw. 4,2 Prozent pro Jahr. In den letzten zwei Jahren betrug die Steigerung allerdings nur noch 3,5 Prozent pro Jahr, was ein Hinweis auf eine begrenzte Nachfrage im Segment der Eigentumswohnungen ist (nach Daten der Grundstückmarktberichte der Landeshauptstadt Dresden).

Der Dresdner Wohnungsmarkt befindet sich aktuell in einer Phase zunehmender Anspannung. Aufgrund der Modernisierungstätigkeit und des Anstiegs der Wohnungsmieten lässt sich insbesondere für Wohnungen im preiswerten Segment eine zunehmende Anspannung erkennen. Besonders nachgefragt sind preiswerte Ein- und Zwei-Raum-Wohnungen, aber auch große Wohnungen sowie barrierefreie Wohnungen.