Immobilienmarkt 2023: Deutliche Rückgänge bei Umsatz und Transaktionen

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt Dresden legt vorläufige Eckdaten zu Preis- und Umsatzentwicklungen des Immobilienmarktes 2023 vor. Das zurückliegende Jahr 2023 ist von geringem Handelsvolumen und nachgebenden Preisen geprägt, nachdem im Jahr 2022 Höchststände bei Immobilienpreisen verzeichnet werden konnten. 

Umsätze 2023

Im Geschäftsjahr 2023 erreichten den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden 3.481 Erwerbsvorgänge zur Aufnahme in die Kaufpreissammlung. Damit wurden rund 20 Prozent weniger Erwerbsvorgänge als im Vorjahr registriert (4.370). Dies ist die geringste Anzahl registrierter Immobilienübergänge seit 1992. Der Geldumsatz betrug knapp über 1,5 Milliarden Euro. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies einen Rückgang um rund 800 Millionen Euro oder rund 35 Prozent. Dieser Rückgang betrifft alle Teilmärkte, wobei die größten Rückgänge auf den Teilmarkt der bebauten Grundstücke mit etwa 450 Millionen Euro und den Teilmarkt des Sondereigentums (Eigentumswohnungen und Teileigentum) mit etwa 255 Millionen Euro entfallen. 
Die Anzahl erfasster unbebauter Grundstücke lag mit 179 Erwerbsvorgängen rund zwölf Prozent unterhalb des Vorjahresniveaus (204 Erwerbsvorgänge). Der dabei erzielte Geldumsatz von rund 46 Millionen Euro lag rund 48 Prozent unter dem Vorjahreswert. 
Der höchste Geldumsatz entfiel 2023 mit rund einer Milliarde Euro auf den Teilmarkt der bebauten Grundstücke, im Vergleich zum Geschäftsjahr 2022 entspricht dies einem Rückgang um rund 31 Prozent. Die Anzahl gehandelter Objekte sank von 824 auf 723 also um rund zwölf Prozent.
Der Markt für Sondereigentum ist mit etwa 2.380 Erwerbsvorgängen und einem Anteil von rund zwei Drittel am gesamten Marktgeschehen der nach Anzahl stärkste Teilmarkt. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Rückgang um rund 24 Prozent. Der Geldumsatz lag mit rund 473 Millionen Euro etwa 35 Prozent unter dem Vorjahreswert mit rund 728 Millionen. 

Preise 2023

Für die Auswertung der Kaufverträge nach Quadratmeterpreisen (Euro pro Quadratmeter) werden nur voll auswertbare Kauffälle des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs herangezogen. Damit ist sichergestellt, dass keine ungewöhnlichen Verhältnisse die ausgewiesenen Werte beeinflussen können.

Bauland

Die Grundstückspreise für freistehende Einfamilienhäuser haben 2023 deutlich nachgegeben. Der durchschnittlich gezahlte Kaufpreis betrug 2022 460 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Im aktuellen Berichtsjahr wurden durchschnittlich 335 Euro pro Quadratmeter gezahlt, was einer Verringerung um rund 27 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Anzahl auswertbarer Grundstückskäufe verharrt weiterhin auf niedrigem Niveau. 
Wie bereits im letzten Jahr wurden nur wenige Grundstücke für den Bau von Geschossbauten gehandelt, sodass Informationen zu Preistendenzen nicht sicher sind. Die Daten lassen dennoch vermuten, dass das Preisniveau unterhalb des Vorjahres liegt. 

Einfamilienhäuser
Ab 1992 errichtete freistehende Einfamilienhäuser wurden im Geschäftsjahr 2023 für durchschnittlich rund 4.630 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Vorjahr: 5.400 Euro pro Quadratmeter) gehandelt. Relativierend muss allerdings erwähnt werden, dass die 2023 gehandelten Einfamilienhäuser durchschnittlich vier Jahre älter waren als 2022. Der durchschnittlich gezahlte Kaufpreis in Höhe von 4.630 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche entspricht ungefähr dem 2021 gezahlten durchschnittlich Kaufpreis von 4.400 Euro pro Quadratmeter.
Der Preis für Doppelhaushälften der gleichen Bauperiode betrug im Geschäftsjahr 2023 durchschnittlich 4.180 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Damit liegt der Preis auf dem Niveau des Vorjahreswertes in Höhe von 4.230 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Doppelhaushälfte betrug 505.000 Euro.

Geschossbauten

Für sanierte Mehrfamilienhäuser der Vorkriegszeit wurden 2023 deutliche Preisabschläge registriert, nachdem 2022 Höchstpreise in diesem Teilmarkt gezahlt wurden. Durchschnittlich wurden im aktuellen Geschäftsjahr 2.050 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt, also rund 25 Prozent weniger als im vergangenen Geschäftsjahr (2.700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche). 
Für nach 1990 errichtete Mehrfamilienhäuser kann aufgrund der geringen Kauffallzahl im Geschäftsjahr 2023 kein Durchschnittspreis ausgewiesen werden. 
Im Teilmarkt der Wohn- und Geschäftshäuser mit gutem baulichen Zustand, das heißt, sowohl sanierte Bestandsobjekte überwiegend aus der Vorkriegszeit als auch Nachwendebauten, wurden durchschnittlich 2.200 Euro pro Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche gezahlt. Der durchschnittlich gezahlte Kaufpreis liegt damit rund 20 Prozent unter dem Vorjahreswert mit 2.700 Euro pro Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche.
Es ist festzustellen, dass im renditesensiblen Teilmarkt der Mehrfamilien- bzw. Wohn- und Geschäftshäuser deutliche Preisabschläge im Vergleich zum Spitzenjahr 2022 hinzunehmen waren.

Wohnungseigentum

Der durchschnittliche Kaufpreis weiterverkauften Wohnungseigentums lag 2023 bei rund 2.660 Euro pro Quadratmeter und damit zehn Prozent unter dem Vorjahreswert von 2.950 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Dies entspricht ungefähr dem Wertniveau von 2021 (2.620 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche). 
Bei erstverkauften, neu errichteten Eigentumswohnungen hielt der Trend zu steigenden Preisen an. Diese verteuerten sich von 5.480 Euro pro Quadratmeter auf 6.040 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, was einer Steigerung um rund zehn Prozent entspricht. Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2023 nur 89 Wohnungen dieses Teilmarktes gehandelt. Dies entspricht 40 Prozent des Vorjahreswerts von 221 Wohnungen. 
Für erstverkaufte, sanierte Eigentumswohnungen wurden durchschnittlich 5.130 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt. Dieser Kaufpreis entspricht einer Verringerung des Vorjahreswertes um rund 13 Prozent (5.880 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche). Es wurden insgesamt nur 45 Wohnungen gehandelt (Vorjahr: 54).
Der ausführliche Grundstücksmarktbericht wird Mitte April veröffentlicht.